[摘要] 随着刚需的持续入市，住宅成交量持续小幅回升，房价出现上涨苗头。为了巩固房地产调控成果，上周，住建部再次重申房地产调控措施不放松。而成交量的回升也刺激了开发商的购地热情，近期土地成交日趋活跃，京穗两地高溢价地块再现。
随着刚需的持续入市，住宅成交量持续小幅回升，房价出现上涨苗头。为了巩固房地产调控成果，上周，住建部再次重申房地产调控措施不放松。而成交量的回升也刺激了开发商的购地热情，近期土地成交日趋活跃，京穗两地高溢价地块再现。
中原集团研究中心表示，随着未来各地政府推地力度的加大以及推地策略的改变，土地市场有望逐渐走出上半年以来的低迷行情。
市场对房贷政策预期博弈加剧
在市场成交量持续回升的刺激下，近期部分新推项目又出现了价格微幅上涨的苗头。为了防止量价暴涨现象出现，上周，住建部有关发言人再次重申“严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施”，旨在稳定调控预期。银行方面，以工行、中行为代表的大型国有商业银行表态首套房贷利率从8.5折优惠上调到9折甚至基准利率。但在“稳增长”的基调下，整体信贷环境较前期仍较宽松。因此，目前的市场形势将使得政策调整变得更加微妙。
土地成交溢价走高
近期，土地市场迎来一波成交小高峰，高溢价地块开始增多，京穗两地高溢价地块重现。上周，恒大历经几十轮竞价以13.22亿元获得广州珠江新城商业地块，楼面地价为32968元/平方米，溢价率高达163％。该地块的单价相对于2011年同区域的商业地王楼面地价上涨约8成。
由于销售回款顺畅，资金压力较小的大型房企购地热情提高，开始着手补充土地储备，逐步加快拿地进程。中原监测数据显示，6月份以来十大标杆房企已花费31亿在广州、重庆和郑州补充6宗土地储备。
根据中原集团研究中心对主要城市的调研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相应调整推地策略。近期，南京政府新推出了十几幅地块，且北京、成都政府调低了部分新推出的地块底价。上周，国土部和发改委联合发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》通知。《通知》中明确限定“住宅项目容积率不得低于1.0”，这意味着未来别墅等高端住宅项目的开发将受限。
中原集团研究中心预计，后期政府在加大推地的同时，也可能趋向于推出一些规划面积较小的地块，控制地块总价，减少流拍风险。随着流拍地块减少，溢价率走高，土地市场有望逐渐走出上半年以来的低迷行情。
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闲置土地“囤而不发”专家称新规仍面临执行难 中广网
实际上，由于土地动迁存在障碍，“土地闲置”往往被归为政府责任，开发商被处罚的案例实际上并不多。相反，土地闲置，价格飞涨，房地厂商们却能从中获得相当可观的利益。土地“囤而不发”反映了怎样的问题？如何打破“土地闲置，开发商坐收渔翁之利”的弊端？中国国际经济交流中心专家马庆斌进行了解析。
马庆斌：作为闲置土地，它的实质不是“闲”，而是“囤而不发”。大家之所以让它闲着，是因为它闲得有价值，它有潜在的空间，所以我才让它闲下来。这并不是开发商单独的问题，实质上这种闲置土地“囤而不发”的状态应该是地方政府和开发商的一种默契。
长期以来，我国地方政府依赖土地财政的现象相当严重，在双方获利的情况下，地方政府的不作为有时是有意为之，这才是根本原因。这也是为什么《办法》中专门强调要明确地方政府责任问题的原因，这是一个比较有新意的补充。
土地闲置问题由来已久，即便政策出台，如何得到有效执行，还存在诸多疑问。此次新修订后的《闲置土地处置办法》是否仍旧会遭遇执行难的问题？
马庆斌：为什么几次清理闲置土地的行动效果不太明显？原因一方面是我们目前整个经济的发展方式，包括地方政府过多的依赖土地财政；另外是我国目前对闲置土地的处置办法，它的法规不太健全；还有即便有了管理办法，地方政府因为和开发商有利益默契，这样就使得执行强度被大大的弱化。
长期来看，如果这种土地财政的魔咒不解除的话，这种闲置土地的病根就永远难除。至于下一步的执行力度，从长期来看还是不乐观的，解决的出路应该不在于土地闲置，或者闲置土地的处理上，而在于地方政府。鼓励地方政府更多的建立实体经济，我想才是一种真正坚实的路。
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