[摘要] 剖析楼市现状，预测楼市未来。2012年3月1日，由搜房网组织的“成交节节攀升，长沙楼市即将回暖？”大话地产活动隆重举行，长沙房地产知名人士、媒体及博友齐聚一堂，围绕政策会否松绑、长沙楼市走势等热题展开了激烈的讨论，现场高潮迭起，嘉宾对话精彩纷呈。
剖析楼市现状，预测楼市未来。2012年3月1日，由搜房网组织的“成交节节攀升，长沙楼市即将回暖？”大话地产活动隆重举行， 湖南英祥房地产开发有限公司副总经理龚银刚、睿博地产总经理焦莹莹、中一九骏营销总监程启迪、大唐华银地产营销总监戴华、资深媒体人鞠波、 北京中银（长沙）律师事务所律师魏旭兰 、资深银行金融研究人士老爷子等长沙房地产知名人士、媒体及博友齐聚一堂，围绕政策会否松绑、长沙楼市走势等热题展开了激烈的讨论，现场高潮迭起，嘉宾对话精彩纷呈。
资深媒体人 鞠波
首套房贷利率下调对楼市大
近日，楼市有了些许回暖的味道，重点城市楼市成交量大升，成交的回暖，是否意味着3月或将迎来小阳春？
资深媒体人鞠波表示：“存款准备金率降了两次，资金并没有流向房地产企业，存款准备金率调整对房地产的意义不是很大。倒是另外一块对房地产影响比较大，就是首套房贷利率下调。因为，如果按照2011年执行政策的话，上涨10%，相当于7.05%就是7.7%了，现在回到基准利率，相当于下调了三次利息。购房者购房时一定会核算每个月要还的利息是多少？现在看来，好象是出现了“小阳春”。因为，一套房子的月供会少个几百元，会有一些促进作用。”
“但是，也有一些楼盘降价。比如，博林金谷，年前降过价。但是，当时的首套上调了，意味着你的月供要付出更多，卖得还是不太理想。另外，还有一个楼盘在省政府边上，卖的是6000元/平方米，但销售速度还是很慢。我相信过完年之后，首套房贷利率下调之后，市场马上就开始回暖了。因为，每个购房者在购房时核算自己的腰包要掏出去多少钱。”鞠波分析说道。
政策松动很难不排除微调可能
谈到政策的调控，他说：“温总理说过几次了，在政策上要松动是很难的。但是，也不能排出在货币政策上会有一些微调。因为，存款准备金率可能在今年还会有两三次的下调，如果说流向房地产的很少，但也不能说完全一点都没有，肯定或多或少会有一点。我个人判断，可能今年会有一两次的降息可能，应该在三、四季度。如果降息的话，对所有的购房者来说是一个很大的利好。当然，也不排除基准利率还有进一步下滑的可能。”
“去年，我在深圳，带了一个朋友去华容看地。当时，刚好是执行限购政策之后。那块地，在一年前带另外一个朋友去看过，是一个很好的位置，当时卖30万元/亩，第二年带深圳那个朋友去看就变成了80万元/亩。我们俩一起去考察周边的房价，次去的时候，周边的房子有两种，电梯房约2000元/平方米，的也就2100元/平方米左右。花园洋房是四、五层的那种，当时卖1500元/平方米-1600元/平方米。但是，第二次去的时候，电梯房已经涨到了3000元/平方米左右，花园洋房是2700-2800元/平方米，好几个楼盘的情况都差不多。包括澧县，澧县的电梯房差不多破了4000元/平方米。我的老家在安乡，早些年家里有两个亲戚在当地买了的房子，当时买的价格是1700元/平方米。那么，去年春节前后去看的时候，最贵的是3700元/平方米。”鞠波继续说：“限购的时候，下面地州市的客户可能在省会城市流失了一部分，流回去了一部分，导致市州的房价上涨。去年一年，长沙的市场表现很平，前高后低。看今年的话，我的预测是前低后高。但是，中间波动的幅度不会太大。”
买房落入信贷僵局
鞠波以自己的实际经验说：“我在北京、深圳两个城市待过，现在长沙的供应量、开发量相当于和北京持平，北京有三个长沙大，人口接近2000万人左右，不知道比长沙多多少倍了，但开发量是差不多了。在2009年的时候，我看过一个新闻报道，说下面地州市来长沙买房的比例占到69%，我相信去年一年肯定萎缩得很厉害。”
他谈到：“2005年带了好几个朋友来长沙买房，但去年没有带一个。去年，没有一个深圳朋友委托我打听长沙的房价怎么样。因为，主要是信贷影响，贷款贷不下来。当时，有一个朋友和我一起买了三合的房子，贷款放不下来，没有办法，他甚至把深圳房子的所有余款全部还上，还是贷不下来，结果他把所有的钱全部填进去了，倒是信贷政策对房地产影响很大，毕竟房地产投资的根本原因还是有杠杆效应，在股市里面投资100万就是100万，早几年在楼市的话，100万带来的可不是100万的。”
购房者要锁定区域 多方比较
作为资深媒体人，鞠波站在购房者的角度提出了自己的看法：“我从消费者的角度谈一下我的买房建议。做了差不多10年媒体，自己陆陆续续在不同城市买过几套房，我的经验是买房之前要定好目标，喜欢哪个区域，有没有需求？如果有需求，就集中所有的精力在这个片区将所有楼盘比较一下。”
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