[摘要] 剖析楼市现状，预测楼市未来。2012年3月1日，由搜房网组织的“成交节节攀升，长沙楼市即将回暖？”大话地产活动隆重举行，长沙房地产知名人士、媒体及博友齐聚一堂，围绕政策会否松绑、长沙楼市走势等热题展开了激烈的讨论，现场高潮迭起，嘉宾对话精彩纷呈。
剖析楼市现状，预测楼市未来。2012年3月1日，由搜房网组织的“成交节节攀升，长沙楼市即将回暖？”大话地产活动隆重举行， 湖南英祥房地产开发有限公司副总经理龚银刚、睿博地产总经理焦莹莹、中一九骏营销总监程启迪、大唐华银地产营销总监戴华、资深媒体人鞠波、 北京中银（长沙）律师事务所律师魏旭兰 、资深银行金融研究人士老爷子等长沙房地产知名人士、媒体及博友齐聚一堂，围绕政策会否松绑、长沙楼市走势等热题展开了激烈的讨论，现场高潮迭起，嘉宾对话精彩纷呈。
资深银行金融分析者 老爷子
让房价回归到一个理性的角度
从金融政策的角度来分析楼市，老爷子说：“从今年的形势来看，上个世纪的房地产风波平息得很快，地方政府没有介入，主要是中央政府和房地产商的角力，4月份得到消息，5月份不到6月份就开始动起来了。但是，这一轮调控一直延长了很长时间，主要是中央政府和地方政府在角力，主要是因为土地财政的出现。地方政府离不开土地财政，离开土地财政就没有办法活了。那么，从我们的分析来看，国家会有一个允许度，当一个行业涉及到国家命脉发展的时候，从宏观上一定会给予干预，箭已上弦，没发收回。”
在谈到调控是否被放松，他表示：“我很注意观察今天以来的调控。地方政府有动作了，想搞一点儿小放松。但是，中央马上就干预了。因为，从中央的角度来说，现在提出的口号很理性，“让房价回到一个理性角度”。确实，从银行角度来看，我觉得房价确实不够理性。长沙还稍微好一点儿，北京、上海一线城市那些地方的房价，已经不是房价了，那叫金价了，已经远远超过了人们刚性需求的水平了。所以，在那种情况下，肯定会把国家经济搞乱，这是中央政府绝不允许的。”
房价如果然掉30%-40% 中国经济大乱
他说：“如果房价今年突然掉30%-40%，中国完了，经济大乱。而且，作为中央政府来说，谁也不愿意看到这一点。所以，我估计爆跌的可能性是不可能的。90年代的时候海南，一套别墅标价300多万，当时是谁出50万现金，立马过户，总比一分钱回不来好，谁也不愿意掉成那样。”
枪打出头鸟 降价有潜规则
但是，现在市场上出现了什么情况呢？包括很多业内人士都在等。每天看电视、看新闻，不管你看什么，都看得到这些消息。广州说房价跌了，让利了多少，实际上里面有很多的潜规则。因为，房价一掉的话，谁也不愿意做个带头掉的人，一掉，大家跟着掉，怎么办？所以，谁也不愿意个掉，这是点，都想等，你看我，我看你，都瞪着眼在等。房价掉了以后，还没有交房的人，没有任何权利去闹，周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。但是，你要考虑清楚，一旦这个楼盘去年卖的是3000元/平方米，今年突然掉到2000元/平方米了，掉个20%-30%，原来的老业主一定会闹事，在声誉上会受到一定的影响。所以，大家都在等着，你看我，我看你，谁也不愿意开头。”
长沙的房价不会再跌 或将缓慢地增长
“这几年，我一直在网络上比较活跃，经常和很多年轻网友打交道。所以，很多年轻人需要买房。但是，市场越来越疯涨的价格让他买不起房。温总理也说，不可能保证每个人都有房住。毕竟你达不到那个收入水平，就买不起房。有这个能力的人才能买房，这一条是肯定的。但是，现在的刚性需求有很多，很多人都想买房，买了房就想装修。但是，都在等。说穿了，这批刚性需求者都在等，他们也在征求我的意见，什么时候最合适去买房？我给的答复是，还可以再看一看。因为，在目前国家政策形势下，房价不可能完全掉下去。去年开座谈会的时候，我也是那个观点，我说长沙的房价还会涨，但是缓慢地增长。当时，90%的人都说要掉了，我说掉不下去，还会涨，但不会疯涨。”老爷子在谈到长沙房价走势如何的时候如是说。
年中或迎买房时机
同时他也为购房者提出了自己的建议：“现在，很多刚性需求者需要买房，但还有一个等待过程。中国人喜欢买涨不买跌，看到跌的时候就希望多跌一点儿。那么，问我什么时候买房？我说到年中的时候，6月份买房可能是最合适的。”
房价要理性回归 需要合理引导
从金融的角度剖析降价问题，老爷子侃侃而谈：“早一段，我不同意某些人的说法，中央权威部门某些专家学者说，哪怕掉50%，银行也可以承受。我说，那是不可能的，掉50%，银行都会垮。所以，作为银行来说，也不愿意掉。作为国家来说，也必须控制一个限度。作为开发商来说，开发商最后玩的都是政府的钱，都是国家的钱，都是玩贷款，归根到底还是财政部的钱，银行的钱也是财政部的，还是国家的。所以，最后损失的还是财政部。作为国家，从宏观经济来控制，总理的说法很理性，“让房价回归理性”，他没说让房价掉多少，这是对的，我们要的就是回归理性。
政府的地价，本来一块地只值那么多钱，东炒西炒，东拍西拍，最后拍成天价。实际上，如果房价彻底地掉下去，如果那几块不松动，掉不了多少。这些成本我们都明白，你说国家统计局那几年老说要把房价搞得明明白白，房子的真正成本是多少，我说那是废话，那是永远搞不穿的，如果搞穿了，有一大部分人要倒霉。因为，我们接触那些事情接触得太多了。
所以，今年的提法很正常，回归到理性角度，稍微掉一点儿。实际上还是原来那句老话，软着陆，慢慢地掉下来。如果来一个急刹车，你要倒霉，国家要倒霉，银行也要倒霉，更倒霉的还是消费者。所以，我是这样看待今年形势的。国家在调控，原则肯定要坚持。当然，会有所缓和。央行这边稍微放松一点儿，中国很多银行的钱放0.5个百分点，一下就可以出来几千个亿。但是，不会放得很快。
大家还可以注意一点，首套房贷已经慢慢回归理性了，至少不会像原来那样首套还要加息，那是没道理的。你说不优惠也得了，起码要按原来的利率给首套，那是应该的嘛。刚才，几位老总也在说，转来转去，这边房价掉了，那边钱可能到银行去了。
现在，国家两条腿在走路，那一边政府掏钱建一部分房，买不起的房永远买不起，再掉50%还是买不起。那一部分，政府就应该提供条件让他们租住，这一条路是对的。另外，这一边让房价慢慢回归理性，让人家能够接受这个水平，至少我贷款负担得起，首付掏一点，再从父母那里适当拿一点，贷款买一套房安居乐业，这样走下去，我觉得慢慢会回归到理性。”
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