[摘要] 为了避免中国经济的硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降；同样是为了避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的在一年内同比价格下跌10%以上，以便赢得重要行业与地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。
房地产调控的船到江心，似乎动辄得咎、左右为难。
“骑墙派”是本轮房地产调控所必须的，错误的倾向是，似乎房地产调控就必须走极端、非左即右——难道经济问题是政治问题吗，就不能有个平心静气的交流平台？我们不能再以极端的文革思路看待房地产调控、看待经济问题，就事论事、寻找现象背后的实质，才是探讨问题的理性态度。否则，只要贴上好人、坏人的标签批斗一番就万事大吉。
为了避免中国经济的硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降；同样是为了避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的在一年内同比价格下跌10%以上，以便赢得重要行业与地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。
实现房地产市场的软着陆，必须紧紧抓住两个关键点。
个，预期，坚定地抑制投资投机性的需求
投资性住房需求是由预期搅动的，投资者相信投资房地产能够获得，就会源源不断地进入到房地产市场，以求一逞。
根据既往的历史经验与研究，搅动房地产市场的预期的有通胀、低息资金与税收。当一个市场被低息的货币泡沫掩盖，通胀居高不下、负利率节节上升，同时缺乏税收调节时，可以基本肯定，这必然会出现虚拟经济泡沫，有可能出现在证券市场，有可能出现在房地产市场，有可能出现在衍生品市场。
如果没有出现虚拟的经济泡沫，那么可以肯定，这个经济体一定出现了某种程度的崩溃，正处于修补的过程当中。如最近二十年的日本，以及最近三年半的美国。房地产泡沫崩溃，房价呈自由落体现象，下跌30%至70%不等。而在泡沫崩溃以前，在低息货币与高通胀的刺激下，即使租售比到了离谱的程度，投资者仍在源源不断进入房地产市场，因为他们被投资赢利的血腥气息所刺激。
我国房地产调控在上述常用的变量中，必须加上房地产政策，各方密切关注着房地产调控政策的松紧。如果类似于芜湖市政府这样的房地产闯关行为不被扼制，被各地方政府效仿，投资者就可以很轻易地得出房地产政策预期改革的结论，这一结论与目前的负利率、不合理的税收相结合，杀伤力相当大，投资闸门一旦开放，投资需求将如猛虎下山不可阻挡。
类似于芜湖等地的政策需要双重考虑，一方面地方财政确实面临困境，另一方面刚性需求需要得到支持，前者关系到中国税收改革，关系到地方政府的投资是否过于激进低效，而后者则是房地产市场的另一个关键点。
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第二个，支持刚性需求。
基于城市化基础上的刚性需求，是房地产市场软着陆的关键。房地产市场失去绝大部分成交量，一年下跌30%，绝非市场之福，这意味着房地产行业与相关行业的崩溃。目前、北京上海等地的房地产新政，支持鼓励刚性需求，因此没有被喊停。
此时惟一的办法仍然是，通过预期稳定市场。通过恢复刚性需求者与只拥有一套房的改善型需求者正常的税收优惠与房贷空间，向市场发出政府不仅不抑制、反而鼓励刚性需求的明确信号。目前市场有许多持币待购的刚性需求购房者，他们相信一年内房价将下跌30%，甚至50%，即使下跌30%或者50%，中国经济也将岿然不动。这简直可笑之极，看看商品房均价同比刚开始松动，从煤炭到钢铁到地方财政已经是什么惨状了吧。
政府有必要明确市场预期，如果一年商品房价格均价下跌30%宏观经济将难以为继的真相告知大众，并明确预告，政府不会允许房地产市场雪崩，正如政府不会允许房地产泡沫泛滥一样坚定。这将使刚性需求者入市，使房地产市场逐渐进入刚性需求者主导的时代。
类似于芜湖、中山地方政府，对于刚性需求的松绑，对于限购房外延的拓宽，只能具体问题具体分析。如果地方政府以鼓励刚性需求为名，暗度投资需求之陈仓，为避免扰乱大局只能铁腕整治，而对一些地方根据当地通胀情况，允许限购房门槛与通胀上浮，则是题中应有之义，并不算违规——我们不能抬高房地产，也不能刻意歧视房地产。幸亏，业内人士判断什么是正常放松什么是暗度陈仓，并不算太难。
从整体上来说，如果地方政府的投资功能不削减，如果税收政策没有彻底变革，地方政府与房地产血脉相连、一痛俱痛的局面很难改观。目前地方政府的逐步松动，正是试探底线的初步反映，没有什么值得奇怪的。只要建立公开的博弈平台，只要建立中央地方公平的税收机制，只要厘清房地产税收，房地产调控就不可能从根本上被逆转。
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房地产市场的预调、微调非常明确：鼓励刚性需求、抑制投资投机性需求，保证房地产市场软着陆。
到目前为止，已有北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、长春、芜湖、广州、从化等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当微调。其中，芜湖、佛山、成都等地因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”，其他城市的微调则有惊无险、安全闯关。
分析其缘由，不难找到目前政策的着眼点。佛山新政之所以被叫停，是因为取消限购，直接与相关政策对抗，导致市场产生房地产调控变化的预期，限购将刺激投资性需求的上升；而芜湖新政则较为复杂，既鼓励刚性需求，又在刚性需求的名义下实行购房入籍政策，刺激投资性需求的目的十分明显。
其他城市则主要着眼于增加刚性需求，增加普通保障房投资、降低经适房准入门槛等。如南京放松了公积金贷款，而北京在去年11月25日，由北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。理由是，上一次调整普通住房标准是在2008年11月，标准已经与现实不符，基本上在五环以内没有普通商品房，下调普通商品房的门槛，让更多的人享受税收优惠。
北京微调之后，市场波澜不惊。今年2月16日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局联合发布通知，调整上海市的普通住房标准。享受优惠政策的普通住房外延被拓宽，同时满足五层以上的多高层住房、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下等条件。
上海此次房地产政策微调，出发点是鼓励刚性需求。根据新标准，个人住房契税减半，为1.5%。而90平方米以下家庭住房，税率为1%，购买超过5年的普通住房对外销售，将免征营业税。虽然优惠政策不大，却向市场释放出明确信号，政府不仅不会打压刚性需求与改善型需求，还会加以鼓励。
目前，无论是北京还是上海，市场已经发生了一些变化。首先，以刚性需求为主，投机投资购房需求基本被挤出市场，居民家庭首次购房比重接近90%；其次，上海等地刚性需求二手房交易开始回暖，显示市场软着陆的意图开始落地；第三，市场没有向投资者敞开大门，价格上涨空间不大。
只要是提升刚性需求的新政，就明确予以鼓励；只要是借刚性需求暗渡投资性需求陈仓，绝不宽宥，坚决喊停。政策已经如此明显，软着陆的手段呼之欲出，市场各方也就可以做出明确的投资判断了。
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下调存款准备金率，并不说明货币政策进入全面宽松通道，不会对证券、房地产市场产生显著影响，市场会根据此前的通道运作。
2月18日，中国人民银行公布，将自24日起下调存款准备金率0.5个百分点。这是三个月来存准率第二次下调，下调的频率低于市场预期，且不动用利率手段，说明数量调控依然是货币政策的。
此次下调存款准备金率基于两个方面的原因：一是实体经济有下行趋势，房地产价格环比全面下降，钢铁、机械、汽车等重要行业基本处于紧缩过程，下调存准率是为缓解经济下行的压力；二是去年以来的货币紧缩并未改善，1月新增人民币贷款7381亿元，远低于预期中的万亿元大关，外汇占款连续三个月下降使央行有了下调存准率的空间。
央票与存准率是央行调控货币数量的主要手段。中国没有债券市场控制利率市场，在利率市场化传导机制建立之前，央票与存准率是目前央行最直接、最有效的调控手段。如果银行间拆借利率出现大幅度飙升，央行将通过减少央票发行或者下调存款准备金率的方法，向市场释放更多的资金；相反，当银行间拆借利率急剧下降时，可以肯定央票的发行将会增加。
下调存准率毫无疑问是货币宽松的表现。由于基础货币发行与存准率密切相关，因此，此次下调50个基点，不仅可以即时缓解银行资金压力，更可以在未来释放出更多的基础货币。
此次央行下调存准率，并不说明货币政策进入全面宽松通道，希望央行大幅放松货币的人，注定会失望。存款准备金率的特点是灵活，看央行是紧缩还是放松货币，要看动用存款准备金率后市场的利率反应，以及央票的发行利率是高还是低。此次央行下调存准率的背景，是银行之间的资金拆借利率大幅上升，央行停止央票发行，可以想见，如果银行间拆借利率恢复正常，央行货币政策仍然以稳健为主。
存准率可上可下，是灵活的工具，由于在上个周期央行大幅上调存准率，为本轮周期提供了巨大的下调空间。此次下调后大型金融机构存准率仍然高达20.5%，如果到13.5%左右的中位数，还有7个百分点的下调空间，即14次50个基点的下调。这是不可能出现的现象，除非全球再次发生经济崩溃，因为目前通胀压力较大。
央行不会轻易动用利率工具，利率上下两难：提高利率将吸引热钱抑制经济，目前嗷嗷待哺的借贷者如央企、地方投融资公司日子会更加难过；降低利率不会增加更多资金，反而会为通胀火上加油。
上调或者下调存款准备金率不会对证券、房地产市场产生显著影响。从此前的经验看，市场会根据此前的通道运作，存准率的短期变化对市场影响不大，并且此次下调存准率增加的4000亿元资金，实体经济都不够分配。但目前的证券市场将因此打上心理强心针，因为目前正处于多空双方来回博弈的胶着期，央行下调存准率给投资者巨大的心理安慰。不必真金白银付出，多头会接过令旗，将“货币鸡汤”当作大利好。可惜，这样的心理暗示持续时间不会太长。
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