[摘要] 从期房变现房，从现房变精装修，经过几年的调控，开发商有足够的时间为自己的产品“贴金”，一些购房者悄然发现，前几年还稀缺的现房甚至精装修现房已更多地呈现在面前。
从期房变现房，从现房变精装修，经过几年的调控，开发商有足够的时间为自己的产品“贴金”，一些购房者悄然发现，前几年还稀缺的现房甚至精装修现房已更多地呈现在面前。
北京某楼盘正在销售当中，记者在售楼处看到，里面只有几个销售人员在上班，空旷的售楼处显得非常冷清，该楼盘目前售价15000元左右，全部为精装修现房，相比2010年24000元的价格下降了近万元。
据了解，该楼盘于2009年中旬开盘，全部为现房，售价在9000元左右，但2010年春节过后，“天时名苑”售价在短期内翻了一倍。但是过高的售价以及户型问题并没有让开发商清盘，反而造成了产品的挤压。进入2011年，随着调控的不断深入和购房者的持续观望，开发商不得不为销售发愁，无奈在降价的同时，将大部分楼房改成了精装修。
类似该楼盘的情况在通州还有很多，记者走访发现，位于梨园的K2海棠湾、运河边新华联运河湾等都有精装修现房出售。
在售楼处，一购房者孙女士告诉记者，在当前楼市遇冷的情况下，相比期房，购买现房的确有着较现实的意义。如果能够在购买之前就获悉了房屋各个房间的大小，就不会出现买房时和接房时的巨大心理反差。
另外，以前许多开发商在打广告时，通常会把社区里的配套说的非常全面，比如有什么会所、超市、茶楼甚至酒店等，周边有什么学校、医院、大型商场等，是否真的是这样呢？只有房屋成了现房，社区所拥有的配套和周边的生活配套才会一目了然。
在楼市调控的背景下，当北京整体库存居高不下，而市场氛围没有大的改观时，更多的房企将主要精力放在了去库存上。面对高库存与低成交的压力，多数房企只能开启“推陈”、“促销”的销售策略，不断提高周边的配套以提高产品含金量。
事实上，随着销售速度放缓，新开盘项目往往需要很长时间才能得以消化。因此，开发商普遍推新乏力，尤其是在项目的前后期产品差异不大的情况下，很少有项目能找到合适的理由降价，同时还要考虑规避前期业主，这都成为期房变现房的原因。
记者在北京市住建委网站上了解到，1月份，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%。截至目前，北京现房库存达39952套，创下近3年来新高。节后10天网签仅千余套，供大于求将致房价进一步下调。
链家地产首席分析师张月表示，2012年开局即面临严重的低迷状态，除了加深购房者观望程度，开发商的信心也明显降低。而相比库存本身，库存消化能力更能反映市场的真实状态。
张月还认为，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，在售楼盘可能会以特价促销的营销策略来快速去库存，以加快回笼资金，并降低后期入市项目的销售压力。这种状态会在一季度持续，有可能引发今年的轮降价潮。
近几年，很多专家和开发商都曾争论过是否取消预售制度改卖现房。然而现在，不管开发商愿不愿意，在国家还没有取消预售制度的情况下，很多开发商都在拿着预售证在卖现房，甚至被迫“囤房”。而这为购房者提供了更多的选择空间，一个由卖方向买方转移的房地产市场正在形成。
（来源：中国证券报-中证网）龙年伊始，由于预期房地产宏观调控政策难以放松，各地住宅土地出让形势倍显冷清，但商业地块出让频频拍出高价。
分析人士认为，预计今年商业地块出让将延续去年的火爆行情，各地方政府将加大对商业地块出让的优惠和支持力度。加大商业地块推出力度能在一定程度上对冲土地出让下滑的颓势，商业地产的开发和运营也对地方招商引资、拉动经济作用巨大。
各地或大打“商业牌”
合肥国土资源局网站近日公开的信息显示，合肥市政府于2月1日宣布实施《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的意见》和《关于促进工业用地集约利用的意见》。业内人士分析，在这三大土地新政中，最吸引眼球的是对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠。此举势必极大地调动房地产开发企业对当地商业地块的拿地热情。
多位专家和业内人士表示，由于中央的房地产调控政策难以放松，今年土地出让形势难言乐观。在楼市低迷的情况下，土地政策调整也与土地收入缩减、地方财政压力加大有一定关联。加快商业用地的出让无疑将成为地方政府减轻财政压力的重要途径。未来各地方政府可能根据市场需求和自身情况，加大对商业用地出让的优惠和支持力度。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，各地方政府制定全年土地供应计划时，根据市场需求做出相应的调整比较合理。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，加大商业地块推出力度，既能在一定程度上对冲土地出让下滑的颓势，又不会与中央的房地产调控政策相冲突；长期而言，商业地块、商业地产的开发和运营对地方的招商引资、拉动经济作用巨大。目前已有部分二三线城市酝酿加大对商业用地出让的优惠和支持力度。
商业地产持续升温
上海国土局网站显示，2月15日拍卖一幅上海杨浦区商业办公用地，该地最终以高达138%的溢价率成交，中标总价1.31亿元，楼面地价每平方米16582元。业内人士分析，138%的溢价率虽不算高，但上海、大连等多地的商业用地出让成绩颇为喜人，这意味着2012年商业用地出让或将延续2011年的火热形势。北京中原地产市场研究总监张大伟也认为，商业用地仍将是2012年土地出让的亮点。
太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为，尤其是一线城市的商品住宅市场低迷不振，市场预期持续走低。商业地产的发展仍延续2011年的良好势头。一方面，在不受楼市调控政策约束的情况下，商业地产一度被认为是房地产市场的“避风港”；另一方面，此前国内商业地产持续低迷，而城市化进程稳步推进，目前商业地产正逐渐步入“黄金发展期”。目前，房企和市场均看好国内商业地产的长期发展趋势。
链家地产市场研究部统计，2011年北京和上海商业地产销售金额为1753.4亿元，同比增加约12.5亿元。而商品住宅市场成交金额为3170.93亿元，减少超过1000亿元，同比降幅达到25.3%。京沪两地的商业地产与商品住宅销售面积和销售额分别达到自2007年以来的高点。链家地产市场研究部认为，以商业地产目前的发展成熟度和需求量看，一线城市依然为主要市场。
某资深商业地产业内人士表示，当前市场银根紧缩，房企资金压力较大。而商业地产相比住宅或工业地产，在率和风险控制方面相对都是较好的选择。
住宅地块前景难言乐观
业内人士分析，即使商业用地出让成绩可期，但受住宅用地出让市场冷清的拖累，预计各地全年土地出让形势仍难言乐观。土地流拍、底价成交的局面或仍频频出现在各地的住宅土地出让市场。
上海市此前一地块从挂牌到截止日，领取申请书的人数有10人，但递交竞买申请的却只有1个人，最终挂牌人宣布提前竞拍。无独有偶，2月14日，北京市2012年首次成交1宗住宅用地，土地出让共23.7亿元。链家地产市场研究部根据该地块的规划建筑面积测算，楼面价为12523元/平米，溢价率为0。而根据链家地产市场研究部统计，目前北京市正在交易的地块仅有4块是纯住宅用地，且均在2011年11月份推出，推出至今未有任何出价。
张大伟分析，各家房企资金压力仍大，房企的“现金为王”策略，使得土地市场冷清。而且调控政策预期依然收紧，导致房企竞拍住宅用地的热情不足。2012年的土地出让市场，尤其是上半年的形势将更加严峻。
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