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房地产承继式调控 多渠道引资破解保障房难题

证券日报   2012-01-19 08:32

[摘要] 2011年底召开的中央经济工作会议指出,要继续加大保障型住房的投入,同时推进房产税改革试点,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。关于如何继续调控,住建部部长姜伟新多次表达了“承继式调控”的总体精神。

房产税扩征信号明确地方政府暂无回应

所谓“承继式”的原则,即在一个现有政策退出之前,先设定好一个承继的后续政策,如果后续政策没有研究好,不具备出台实施的条件,那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神,在于避免出现政策的“空档期”。

2012年开局,房地产调控下半场的主要政策逐渐浮出水面。虽然房价过快上涨的脚步被遏制住了,但是相对于去年初各省市制定的调控目标而言,多数省市并未实现这一目标。于是,限购令继续执行,而房产税则扩大试点范围。但作为重头戏的保障房建设,2012年开工量降低至700万套,同时,限定500万套的竣工量,在此情况下,各地纷纷出招,引导多渠道资金参与,破解保障房建设难题。

政策从严决心坚定局部微调已成共识

进入2011年下半年以来,温家宝总理多次强调房地产调控的决心不动摇,国务院会议和中央经济工作会议也对调控政策的继续进行多番讨论,调控政策继续从严的决心十分坚定。不过,在欧洲国家信用主权普遭降级,世界经济复苏一片阴霾的情形之下,调控政策会适当局部微调,成为业界共识。

在日前召开的上海市“两会”上,上海市市长韩正表示,“今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施,加大普通商品房供应,调整普通商品住房标准,完善个人住房房产税改革试点,促进房地产市场平稳健康发展,实现全年新建住房价格稳中有降。”

北京今年仍将调控目标定为“稳中有降”。北京市副市长陈刚在两会政务询问咨询会现场表示,今年北京将继续“稳中有降”的房价调控目标,支持自住型和改善型住房需求,加大公租房投入,引导租赁型住房消费。

去年底,住房和城乡建设部知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的地方,地方政府需要在政策到期之后对限购政策进行延续。除了短暂出台过“松绑”政策的成都和佛山,北京、南京、常州、马鞍山等城市出台的交易税费减免措施,在部分业内人士看来“目的仍然是为楼市松绑”,而更多的限购城市主管部门,则选择静观其变,对限购令走向讳莫如深。

直至住房和城乡建设部的表态,及时化解了这一尴尬,不过,部分地方政府至今并无明确表态。住房和城乡建设部虽然表示限购令要继续执行,但是对于限购究竟执行到什么时候,限购的执行标准、执行范围等等一系列细节,住建部并未明示。

限价方面,由于中山市已明确表示限价令到期不延续,有关部门对此也没有明确表态。实际上,2011年各地推出的限价大多都是为了完成年度房价控制目标,而去年初公布的年度房价目标又大多与GDP和人均可支配收入增速挂钩,几乎都预留了10%左右增幅的空间,因此倘若限价令继续推行仍然如此,其对促进房价回归合理的意义也并不是太大。

至今,大部分城市都没有公布今年房地产调控的目标,对于部分明令要继续执行的政策,也是三缄其口。中指研究院数据信息中心发布的《2011年中国130个城市土地市场交易情报》显示,2011年130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%,成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。与此同时,欧洲国家信用主权普遭降级,世界经济复苏一片阴霾的情形之下,调控政策会适当局部微调,成为业界共识。

北京中原地产市场总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,目前楼市调控已经基本见效,2012年部分城市可能在一定程度上恢复放宽三线城市的中小套型的购房政策。至于地方政府具体会如何调整调控措施,张大伟认为,主要可分为三种情况。

首先是短期冲关型,主要是因为持续调控动力有限。接近年底,在珠海、中山密集宣布“限价”后,广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。

其次是低调松绑型,多举措促进交易。近段时间,有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水,以促进市场的持续健康发展。

最后是底线试探型,采用直接优化“限购”的方式。佛山于11月份出台“限购”放松令,不过政策发布后,即被紧急叫停,还没来得及实施;随后,成都亦出台优化“限购”之举,但同样在一个星期内被叫停。

诺亚(中国)财富管理中心研究部总经理连凯认为,2012年下半年房价进入下跌临界点的可能性较大。如果出现中小开发商倒闭大规模增加的现象,2012年下半年具备政策放松的可能性。不过,为了防止房价报复性反弹,预计政策不会全面放松,主要方向是降低普通购房者的购房负担、放松限购的范围等。

上海某房地产研究院综合研究部部长认为,2012年下半年,早则年中前后,政策会进行一定程度的调整,首套房贷优惠将首当其冲,部分城市限购会有所松动,个别城市房产税试点后,限购有可能顺势退出。

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