[摘要] 最近，媒体上有关楼市波动的报道连篇累牍，房价下行的拐点“或将出现”、“初步显现”甚至“已经确立”的言论也是日渐增多。拐点是否真的已经到来，面对“拐点论”何去何从，成了社会各界讨论的热点。
最近，媒体上有关楼市波动的报道连篇累牍，房价下行的拐点“或将出现”、“初步显现”甚至“已经确立”的言论也是日渐增多。拐点是否真的已经到来，面对“拐点论”何去何从，成了社会各界讨论的热点。
从市场动向来看，楼市最近出现的许多现象确实带有拐点的转折性特征：土地招投标市场骤然遇冷，楼市统计数据显示普遍停涨，部分城市大批房产中介倒闭，作为市场风向标的大型地产商纷纷加入降价促销行列……这些都是本轮调控启动以来少有的现象。如果这些现象持续下去，市场表面的松动可能将引发高房价的“雪崩”，我们身处的此时此刻也将名正言顺地成为楼市的拐点。但市场的松动能否持续，还取决于很多因素，我们宁可借用数学上的“无限接近”概念来描述楼市当前的状态：当前离拐点已经非常接近，但还不等于拐点已经到来。
决定当前的“无限接近”拐点能否“转正”的最关键因素，当然还是宏观调控的走向。宏观调控是否应该针对当前已经松动的市场有所收缩？关于这个问题，温家宝总理近日已给出明确答案：“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”正因为“房价回归合理水平”和“房地产业持续健康发展”的两大目标还远未实现，当前宏观调控面对各种“拐点论”还须保持淡定，沿着早已确定的路径坚定前行。
当前，许多地方的房价离人民群众的可承受水平还有相当大的落差。“涨价如山倒，降价如抽丝”，房地产商主导下的房价仍没有摆脱暴利和贪婪的阴影，尽管房价普遍停涨，有的地方还从前期的超高位明显下滑，但其价格水平仍是让大多数消费者望房兴叹。实际上，许多资金链尚未断裂的房地产商仍抱有幻想，一些高喊“割肉”的降价举动其实只是获利回吐，或者是面对市场放出的试探性气球。这个时候的宏观调控如逆水行舟，不进则退，一旦面对大多基于表面现象作出的“拐点论”缩手缩脚，房价还将应声而涨，这是前几次调控留下的前车之鉴，不可不察。
从房地产业健康发展的角度来看，宏观调控更是任重道远。当前，虽然房价有所松动，但房地产市场存在的投资过热、需求过于集中、土地财政等深层次问题并未解决。我们可以看到，尽管一线城市的高房价有所松动，但一些地产商却迅速转战二三线城市、商业地产，投资能量依然旺盛；宏观调控棋行中盘，一着不慎将满盘皆输，一些过于依赖土地财政的地方政府却已开始酝酿放松调控。显然，解决上述问题还需要相当长的时间，当前不管拐点是否到来，宏观调控都没有任何放松或停止的理由。
当前楼市调控政策不放松，降价潮已由一线城市向二、三线城市蔓延。有业内人士认为，此轮调控后房地产企业面临洗牌，未来加大廉租房建设、明确保障房建设比例等将是我国楼市健康发展的必由之路。
楼市降价潮蔓延
当前，北京、上海一线城市房价呈下跌趋势，有的楼盘更是出现大幅度的降价。成交量大幅下挫以及不断创新高的商品房库存量，让楼市降价之火渐成燎原之势。
中指研究院发布的11月首周楼市成交数据显示，多数城市成交量较去年同期仍然下跌。在检测的35个城市中，25个城市楼市成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。其中，一线城市中北京商品住宅周成交面积为14.48万平方米，同比下跌48%；上海商品住宅周成交面积18.42万平方米，同比下跌50%，杭州同比下降幅度也超过五成。
楼市将迎拐点？
当前，从中央到地方对楼市调控坚定不放松，楼市价格下行压力加大。广东珠海11月1日开始限购限价，成为“限购＋限价”的双限城市。中山市10日出台并实施了将新建商品住房价格限于5800元／平方米的限价政策。
山西一家房地产企业负责人李杰认为，当前楼市调控政策严格不动摇，人们普遍看跌楼市，购房者都有买涨不买跌的心理，楼市或将迎来拐点。
一些刚需族似乎在等待拐点到来再出手。不过记者在太原市建设南路几家售楼部发现，尽管售楼部冷冷清清，但楼价却没有明显降价。在一家售楼部，一位打算买房的市民告诉记者，自己一个月以前看过房子，现在再来看报价丝毫未动。
广东省人民政府参事陈少湘认为，所谓楼市拐点是一个大的概念。从数据看房价确实开始下降，但不少大城市中心城区并没有影响，降价更多的是出现在远郊区县和配套设施不完善的楼盘。
中国房地产业协会顾问袁纶华认为，楼市拐点是否将要到来还不好说，还要看买卖双方的博弈程度。
“市场成交低迷状况难以有较大幅度改善，大范围价格下调迹象已越来越明显。”张海清说，当前开发商通过降价跑量，有的索性会选择“一降到底”，如果真正有需求入手则未尝不可。
楼市洗牌更利健康
业内认为，从目前来看，楼市在严厉的调控政策、库存攀升、购房者预期看跌、开发商资金压力等共同作用下，四季度及明年上半年将会降声一片。
王海滨说，房地产市场将面临洗牌。长远来看，中国房地产市场将回归健康和理性。王海滨将当前房地产企业分为三种类型：一种是主动适应型；第二种是随行就市型，受调控政策影响起伏比较大，政策严格了，价格会有所下降，政策松动了，价格又上去了；第三种情况是退出市场型。
陈少湘认为，中国楼市与多个行业相关，房价大幅下挫会影响整个经济运行，但目前调控不能放松，未来楼价也不会出现大幅上涨情形。
此外，陈少湘认为，未来我国要加大廉租房建设步伐，有不少买不起经适房的人群需要通过廉租房来解决。同时要严格控制商品房户型，户型不要越建越大，要推广小户型。
袁纶华则认为，除了考虑保障房建设数量、质量外，也要明确保障性住房比例，这样楼市价格才能回归合理水平。他表示，我国应明确保障房建设比例，让更多符合条件的人住进保障房。
伴随着成交量的萎靡，一些城市可售住宅存量屡创新高。世联地产市场分析报告指出，北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量超过10万套。山西省统计局发布的数据显示，受调控影响，该省商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，前三季度，商品房待售面积519.5万平方米，同比增长36.7%。
中原地产分析师张海清认为，当前住宅市场供给大于需求，加上信贷收紧以及开发商所考虑的年底业绩、成本等因素，不少楼盘会降价促销。世联地产市场研究总监王海斌告诉记者，楼市降价促销的大势越发明显，部分坚持不降价不促销的楼盘也开始融入了这一批降价潮。较前期各种促销手段，真正的降价在增多且范围也越来越大。
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