买卖双方进入焦灼的博弈阶段 政府需让利参与

中国新闻网  2011-09-21 18:51

[摘要] 随着商品房成交量下滑，价格停涨趋势扩大，部分城市楼市买卖双方进入焦灼的博弈阶段。有消费者认为，房价虽然停涨，但是感觉并不明显，暂时不打算买房。部分地产商则称，既然调控政策是长期的，因为资金链紧张，可能会降价。

随着商品房成交量下滑，价格停涨趋势扩大，部分城市楼市买卖双方进入焦灼的博弈阶段。有消费者认为，房价虽然停涨，但是感觉并不明显，暂时不打算买房。部分地产商则称，既然调控政策是长期的，因为资金链紧张，可能会降价。(《人民日报》9月20日)

一边是消费者持币待购，淡定观望；一边是房产商“硬挺”，拒不降价，即便降价，也是微降，让消费者“感觉不明显”，这种博弈若僵持下去，其后果可能是啥样呢？不难预测，假如房产商利润空间大，大幅降价，只伤皮毛，不伤筋骨，那倒是皆大欢喜。假如房产商利润空间已经被挤压成微利，甚至无利可图，仅是为了缓解资金链条紧张而赔本“甩卖”，这种结局，甚至伤及我国经济的整体运行与发展。

道理很简单，因为当前我国房地产业居于支柱产业地位，假如楼价、楼市波动过大，必然震荡或冲击建材、家电等上下游链条产业。尤其是，一旦房价大跌，恐怕还会衍生次贷危机，因为当前银行业贷款中抵押贷款占比30%~40%，而大多数抵押物又是土地或房产。显然，房价下跌所带来的系统性风险不容小视。

对于房价，社会的共识是：既不希望大涨，也不希望大跌，而是合理。但楼价多少才算是合理？多年来，这个概念一直是模糊的，未有明确的界定。对此，我们不妨看看楼盘成本。一个楼盘成本无非包括土地成本、建安成本(包括管理成本)，政府税费以及开发商利润。细数这些成本，假如想让开发商有利润可赚、让更多的人买得起商品房，那么，合理的楼价应该是，除了挤压开发商暴利空间外，土地价格、政府税费要大幅下调。

现实却是土地成本居高不下，地方政府仍然过度依赖土地财政；而且不管合理的还是不合理的，多年来政府收取的税费未曾减少分毫。如此，一个问题就浮现出来了，就是抑制虚高的楼价，应该是政府、开发商和消费者之间的博弈，公众所愿看到的事实应该是：消费者购房理性一点，开发商少赚一点，地方政府要“让利”，降低土地价格和税费，只有这样，楼价才能回归合理。

但遗憾的是，抑制楼价，政府只是“动嘴”，而不让利，只是闲看开发商和消费者博弈，但这种博弈，其实是一种“虚博”在政府不让利的前提下，开发商让利，空间毕竟是有限的，而且也很难达到消费者的期望值。如此胶着博弈，其实意义不大，祸患却是无穷房价不但未降，却有可能先将一些房产商拖垮、拖死，引发社会经济震荡。

或许有人认为，最近一段时间国家推行的“限购令”等楼市调控政策相当给力，曾经高歌猛进的房地产市场开始落潮。比如，今年8月份，我国46个大中城市房价停涨；预计“金九银十”今年难再现，甚至断定楼市出现“拐点”等等。不否认调控政策抑制并非一点也不起作用，但在政府不让利的前提下，其作用是有限的。理性分析当前“楼市落潮”，一是因为买卖双方大多在静观其变，但刚性需求未必式微，市场需要未变；二是当前银根紧缩，银行房贷卡得紧，个人按揭难度较大，楼房交易量减少也在情理之中。所以，虽然楼价停涨趋势扩大，但下降幅度有限就是明证。