[摘要] 开发商的资金短缺问题，正在成为目前房产行业最为焦灼的话题。
(来源：华西都市报)开发商的资金短缺问题，正在成为目前房产行业最为焦灼的话题。
尽管资金短缺历来让开发商讳莫如深，不愿公开谈及，但随着系列调控措施的实施，目前楼市限购下的严峻形势难以掩盖：资金严重短缺已是不争事实。
从各种金融政策压顶，再到限购令加码的延续性，各个调控程序都在点击开发商的资金死穴。“这些出钱阀门一一卡住。在各个资金渠道都不利的情况下，开发商靠借贷生存的压力越来越大，可以说面临生死存亡的境地。”一位行业人士告诉记者。
有需求自然就有市场。据记者观察，曾在去年楼市火爆期间“销声匿迹”的借贷资本，却在本轮信贷调控中风生水起。这些以民间资金为主要资本的融资公司，正在通过各种推广媒介招揽生意。
近期，大量号称“市场收费价格”的贷款公司人士活跃在地产行业间，专门为地产开发商量身提供各个开发阶段的项目融资渠道，并强调“正常经营的单位可拿到数亿的项目融资贷款。”除此之外，其它数量众多、规模不等的公司，也在以各种合作方式吸引资金匮乏的开发商。“事实上，这些贷款机构已经成为很多中小开发商赖以生存的融资渠道。”
﹃高利贷﹄重出江湖
“房地产就是个资金密集型行业，钱越多越好。”去年楼市利好，不少开发商难遏拿地冲动，开工量猛增。而开发商拿地和开发所需资金，“超过六成来自银行信贷。此番收紧信贷，对我们融资渠道有限的中小型开发商来说，冲击。现在银行根本贷不到钱了。二级城市开发商资金短缺越发严重，有开发商项目面临停工境地。”一位成都本土开发商告诉记者。
“现在上市公司的增发预案屡屡被否。”一位国有银行商行业务经理也告诉记者。
去年是银行追着开发商放贷，今年是开发商追着银行借钱。不到两年，开发商的心情就如坐了一趟过山车，从极享优越感的波峰坠到了谷底。
“我们的春天来了。最近公司的人都忙得团团转，生意太好了。”长期从事借贷资本运作的李先生告诉记者，“这个月，公司至少要放出四笔贷款。目前还有几家正在谈判中。”
据李先生讲，目前来洽谈大额贷款的公司，基本都是开发商，贷款额度从百万至数亿不等。“去年楼市火爆，银行贷款也比较宽松，我们根本没什么生意可做。当时，我们很多业务经理常常请开发商吃饭喝酒，也做不到几笔业务；但轮流转，今年都是开发商追着我们借钱了。”
不光借贷业务量在猛增，借贷利率更是在水涨船高。“来自纯民间资金的房贷，无抵押贷款利率更高得吓人，年息累计大都超过五成，就是高利贷了。”一位熟谙资本借贷的人士告诉记者。一位专门提供小额信贷的融资公司告诉记者，“现在找我们的开发商不少，但我们只能提供百万元贷款，无抵押贷款月息可做到4%，采用‘利滚利’的计利法。这已经是目前市场无抵押贷款利息了。”
“宁可高息借债也不肯降价走量，这种行为无异于饮鸩止渴。”中德行总经理刘豫川评价道。
借贷资本来源广泛
银根收紧、庞大的开发资金、高昂的贷款利率，使得“钱生钱”生意已经成为各路社会游资的选择。
“我们投资公司放贷能力很强。五千万级别贷款项目，合约签订后，三天后即可到账。”一位知名贷款公司工作人员告诉记者，“我们公司拥有国资背景，资金自然不是问题。”
除了一些“资本大鳄”的介入，不少本地的借贷机构以“委托投资理财”的名义吸纳民间资金，“在股市黯淡、不动产投资受限的大背景下，许以高额回报是这些理财机构募集大量社会闲散资金的有效手段。”
除此之外，为了追求民间高利贷的诱人利率，“部分企业甚至铤而走险，利用自己的信用从银行贷款，转而投入借贷。而一旦资金链断裂，借贷的风险将转嫁到银行业。”一家已办理借贷的开发商告诉记者，“但也管不了借贷是否违规，我先拿到钱再说。”
楼市或酝酿变局
除了银根紧缩，新政后的楼市观望气氛更让开发商束手无策，“销售回款是开发商最主要的收入来源。一旦销量大幅下跌，开发商的资金链必然出现问题。”中原地产人士指出。
8月，成都主城区商品住宅成交小幅波动，共成交商品住宅4946套，成交面积为47.71万平方米，8月供需比为1.72。“由于开发商放量在短时间内不会减弱，预计后期一手住宅供应量再度走高的可能性较大。但这样的成交速度，楼市存量还可供消化一年！”有观察人士表示。“受限购、限贷等政策影响，成交量回升幅度有限，出现往年那样的繁荣景象可能性不大。虽然大量新房源上市，但成交量仍未有起色，开发商销售回款面临压力。”
“好多项目确实缺钱得慌，要不怎会花血本找贷款呢？”成都某贷款担保机构负责人告诉记者，“南延线一家开发商拿地后，开发资金完全“洗白”，于是选择在我们公司贷款1个亿。公司为保证借贷资金安全，收取了相当高额的利息。”
“我们老板有个开发商朋友，他正在为一个别墅项目负责融资，主要用于项目前期开
发，可以采取联合开发、入股、债权的方式，地下钱庄的钱也接受。他恳求我们老板‘这次一定要帮帮忙’。这个开发商就是一句话，能拿到钱就可以。”一位借贷公司财务负责人向记者透露。
中德行总经理刘豫川告诉记者，“以目前楼市的融资难度，高度依赖银行资金的开发商在开发、销售等环节，都可能存在严重的资金问题。”更普遍的情况是，“目前楼市前途难卜，地产贷款风险正在加大。无抵押贷款不做。”很多贷款机构借贷非常谨慎，开发商信用资质、土地质量、开发环节、信用等级，都是他们详细考量的，“抵押贷款我们也只做一级资质的开发企业，不是开发商想贷就能贷的。”一家借贷机构告诉记者。
除了纯粹的借贷融资，以项目合作开发，甚至以土地整体转让的案例目前也是比比皆是。在近来的一个月，曾有数家开发商向本报记者咨询下家，希望能将自己手上的郊县地块低价转让，其中不乏面积达到数百亩至千亩的规模优质地块。
拨开层层楼市乱象，猛然发觉，部分开发商称自己资金宽裕已成为“过去式”。而所谓民间房产高利贷的异军突起证明：开发商资金短缺，正在变成一种具有普遍性的事实，而降价甩货基本成为开发商渠道。种种迹象表明，一场大幅楼市实质性降价的变局正在貌似平静的行业中间酝酿。
调控之下"剑走偏锋"开发商力推豪宅"避险"
（来源：经济导报）自从楼市调控以来，主要面向初次置业和首次改善型置业者的住宅成为楼市的成交主力，而主要面向以享受和投资为目的的改善型购房者的大户型住宅，似乎遭遇了政策寒流，认筹量、成交率都有所降低。然而经济导报记者在调查中发现，尽管市场不如以往景气，但调控之下，别墅、洋房之类以豪宅面目出现的高档住宅，仍有一席之地。豪宅项目不下20个
“济南惟一纯别墅社区，赏山阅水送超大庭院，现房实景发售，六重豪礼”、“抓住大明湖畔最后的机会，220平（方米）观景大平层，湖居豪宅实景呈现”、“奥体板块，特价1.2万元别墅，东山院，赠送300平（方米）庭院和50平（方米）露台”……
最近一段时间，导报记者时常收到类似的楼盘促销短信。在以限购为主的第三轮政策调控背景下，当中小户型、中低价位商品房成为市场供应主流，“刚需”成为市场主力之时，如此之多打着豪宅之名的楼盘促销广告接连出现，让人诧异。
3日，在位于济南洪楼片区的一个豪宅项目，售楼人员告诉导报记者，销售非常好。“开盘当天就成交了187套，成交金额有4亿元。”
21世纪不动产三英世纪加盟店经理邢刚告诉导报记者，现在的楼市，豪宅的销售要好于普通住宅。“一些进入二手房市场的别墅类豪宅更是受欢迎，很多情况下，挂牌一周内就能卖出，而一些普通住宅一两个月不一定能卖出一套。”据他介绍，在济南市区和章丘市，以豪宅名义出现的楼盘不下20个。
导报记者发现，除了市中心的万达[简介动态]公馆、保利[简介 动态]大名湖外，更多的豪宅项目出现在济南市郊。如二环东路附近的御景山[消息 价格 户型 点评]墅，祝舜路上的保利·海德[简介 动态]公馆，奥体中心附近的奥龙观邸、凤凰路西侧的国华印象 ，邢村立交桥附近的九英里颢苑，章丘的龙园城、齐鲁涧桥别墅维拉的院子等。
“这些豪宅，除了别墅，还有众多的多层电梯 洋房，以及以公馆名义出现的非毛坯高层大户型住宅。”邢刚说。
需求不因政策而变
对于这种逆市火爆的场面，邢刚认为，豪宅主要是面对有较强经济实力和社会地位的人士。“虽然有限购政策，但这部分人对高档住宅的需求不会因政策而改变。”邢刚说。
“中高端人群一般对通胀预期、人民币更为敏感，因此短期看淡的市场低迷气氛，并没有令其保持观望，选择在这个时间段出手，可能是担心楼市调控一旦松动的话 ，高端物业价格会再一次大幅拉升。”邢刚表示。
上海同策咨询研究部总监张宏伟接受导报记者采访时表示，豪宅热销并非只在济南存在，其他城市都有这样的情况。
他告诉导报记者，同策研究数据显示，今年前8个月，上海累计成交均价在10万元/平方米的豪宅计101套。
之所以出现这样的情况，张宏伟认为，政策时效性趋弱，市场观望情绪逐渐减退，通胀压力持续存在，人民币持续导致出口企业与股市短期震荡的因素，让部分投资客继续关注高端住宅市场，寻求资产的增值保值；部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策，达成成交实现回笼资金目的；部分“富二代”出手高端豪宅市场，寻求与身份地位较为匹配的楼盘居住。
楼市调控对于豪宅市场是否有影响？张宏伟认为，豪宅市场的抗跌性还是比较强的。在市场高涨期，豪宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用；而在市场低迷或平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在“限购”的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与。
背负万亿债务 开发商为何咬紧牙关不愿降价?
（来源：贵阳日报）截至目前，沪深两市已有98家上市房企发布中报，信息披露98家上市房企债务总额达1.01万亿元，累计实现净利润193亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，多数房企业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。资金紧张，业绩下滑，但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。(据8月30日《广州日报》)
虽然本轮楼市调控并未剑指降价，只多次重提“稳定房价”、“将房价稳定在合理价位上”云云，但是，在老百姓的心中，只有房价降下来，买房的压力不再这么大，才能代表调控达到目标。因此，在本轮楼市调控近一年半后，市场虽已步入僵持阶段，房价却未见普遍下跌，甚至部分城市还逆风上扬，这个状况不能不让民众焦虑，难道调控又要变成“空调”，房价就真得降不下来吗？
如果单从多个经济指标来看，均不支撑房价继续上涨，连坚挺的理由都很勉强。可是，别忘了，目前中国楼市仍是政策市，受行政部门出台的政策影响更大，并非完全的市场化竞争。从土地、审批、建设、销售等环节都受到政策制约，以及权力垄断部门的桎梏。因此，在调控政策没有讲明要把房价降下来之前，开发商是不会轻易服软降价的，即便是万亿债务压顶，也要咬紧牙关挺下去，拖延时间以换取生存空间，直到最后的幻想破灭后，降价潮才会疯狂涌现。
基于开发模式所限，国内房企的资产负债率一直都很高，自有资金非常少，依赖于大量的银行贷款维持周转。在信贷政策收紧之后，房企从银行贷款的难度越来越大，同时股市融资渠道亦被关上，众多房企开始转向海外融资和信托资金，甚至有的铤而走险去借高利贷。在万亿债务的重压下，房企过得虽不轻松，却不肯降价回笼资金，就是抱着一丝幻想，希望调控政策还能再次放松，从而绝地重生。
了解了开发商的想法，就能理解为何目前房价跌不下来，也道破了预测国内房价走势之难的玄机所在。因此，在未来一段时间内，如果调控政策没有发生重大变化，没有出台杀伤力极大的房产税，房价基本就在一个狭窄的区间波动，会出现个别地区、少数楼盘的降价促销活动，却不会有范围内的普降。
当然了，即便是再强大的政策市，也只能扭曲短暂的市场走势，却不可能违背一个较长周期的市场规律。当政策威力逐步消减，达到边际效应之后，或者市场风险累积到一定程度，房企再也抗不下去的时候，房价拐点就会真正地降临，且势不可挡。
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