[摘要] 继广州、浙江等地区出现首套房贷首付比例上调后，北京地区房贷政策也在悄然发生变化。记者昨日获悉，北京部分股份制银行的首套房首付由此前的三成提至四成。
继广州、浙江等地区出现首套房贷首付比例上调后，北京地区房贷政策也在悄然发生变化。记者昨日获悉，北京部分股份制银行的首套房首付由此前的三成提至四成。
昨日，购房人徐女士在向深发展银行朝阳区某支行咨询贷款事宜时发现，该行的首套房首付比例已由此前的三成提高至四成。徐女士看中了一套价值260万元的二手房，按首付比例30%计算，需要78万元，提高后就需要交纳104万元，需要比此前多交纳26万元。随后，记者致电该支行也得到了同样的答复：“首套房首付比例40%，利率按基准执行，也可能上浮10%，需要和客户商量。如果想走基准利率，就需排队等候，能接受上浮的客户自然放款快。”
但北京地区其他银行的首套房贷款首付比例并未出现变化，在深发展银行的另两家支行，记者又得到了不一样的答复。“一般是按照首付30%、利率基准的标准走，主要根据资信情况定；单位、还款能力等综合评级较强的话，肯定按30%执行，也存在贷款到手前变为40%的可能。”该行海淀区某支行审计师如是说。
事实上，上调房贷首付占比早有传言，5月中下旬广州、浙江等地区的部分银行已将这一比例提高至四成或五成。“北京地区首套房首付上调后，印证了监管部门房贷首付态度正在转变，很可能是房贷首付政策在放开的前奏。”一位银行人士分析。
深发展银行朝阳区另一家支行个贷部的工作人员则透露，早在4月份，相关监管部门已经下发通知，可适当提高首付比例，深发展银行北京分行暂未在全行下发通知，但是随时可能变动，可能审批时首付比例还是30%，只要贷款没有发放，就有可能变成40%。
对于“首套房贷款首付比例上调”的行为，监管层早已默认。在5月中旬召开的2011年陆家嘴（600663）金融论坛上，银监会工作厅副主任杨少俊公开表示，各家商业银行把首套房首付款上调至四成、五成都属正常情况，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况自主决策。
“现在房贷需求量很大，银行放款规模却有限，为了更多地盈利，贷款受理条件自然提高。按照今年贷款投放季度比例，6月之后，银行贷款额度或更为紧张，首付比例提高、基准利率上浮的可能性很大。”相关业内人士对此表示。
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（来源：东方今报）对于信贷额度尤为紧张的2011年，国有大行会否加入提高个人房贷门槛的行列？
目前，部分银行已经在浙江将首套房贷调整至了四成，利率普遍在基准利率上上浮10%。业内专家认为，首套房贷比例和利率提升，将打击刚性需求，对后期楼市走向产生深度影响。
●银行收紧首套房贷
不久前，业界盛传，首套房贷比例将提升至五成，尽管银监会对此予以否认，但从中小银行开始的房贷收紧可能正在蔓延。
近日有媒体报道称，建行浙江省分行日前下发通知，首套房贷利率在基准利率上上浮10%，首付提高到四成；中行浙江省分行则从4月上旬已提高首套房贷利率至基准利率1.1倍；农行浙江有的分行的首套房贷利率也普遍上浮10%，只有优质客户可享受基准或上浮5%利率。
据了解，目前中、农、工、建四大国有银行在郑州首套房贷均原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策。记者日前联系交行和工行时被告知，首套房贷利率“”为基准利率，没有利率折扣。
交通银行信贷部一名工作人员表示，对于一些资质并不太好的贷款客户，首套房贷利率将有一定程度的上浮，“同时，由于房贷额度非常紧张，放款时间不确定，要等到有额度才能放款。”“现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上2个月。”这位工作人员说道，“而且不确保房贷政策可能发生变化。”记者也了解到，目前银行房贷申请时间较去年普遍延长，以往一个月能办下来，现在普遍要等两个月以上。
其实，相比对第二套房贷首付比例和贷款利率的严格控制，监管层对首套房贷并无太多明文规定。“根据央行和银监会的精神，银行还是需要满足首套房贷客户需求”，一名银行界人士说道，“所以目前我们在首套房贷上依然执行首付三成、贷款利率为基准利率。”
●首套房优惠已逐渐消失
在国企上班的王先生，2月份在某房屋中介看中一套70平方米的小户型，属于二套房，贷款至今没有批下来。
王先生告诉记者：“已经等了两个月，我也不着急，银行说还要再等两个月。当初申请时，和中介合作的那家大银行说，审批时间是30个工作日。现在又说要再等等，如果再等两个月，不知道到时候利率又会上浮多少。”
工行相关人士表示：“审核周期长，不是某家银行的事情，很多银行都是这个情况，对申请人的资信要求会更严格。符合条件的用户，肯定是能拿到贷款的，只是等的时间会长一些。”
现在首套房利率是否有优惠？各家银行说法不一。上周，记者曾以购房者身份致电某国有大行个贷部，相关工作人员表示：“原则上首套房利率还有8.5折优惠，但要看个人资质。”
但业内人士也不否认：“首套房优惠尽管原则上存在，但大多情况下，对于普通购房者来说，实际上并不容易申请。”现在首套房优惠基本上没有了，二套房或其他贷款是否有优惠要看客户对银行的贡献度，如是VIP用户或企业主，该企业的主办银行为我行，将公司的结算账户放在我行，那企业主的房贷利率会有一定幅度的优惠。"中信银行信贷部一名工作人员称。
●贷款难加重楼市观望？
2010年4月17日，国家出台楼市调控政策，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中的差别化信贷政策一开始并未引起业内人士的过多重视。
如今，随着市场的变化，差别化信贷政策对楼市的影响日渐加深。“目前的需求结构以刚性需求为主，这些刚性需求主要是外地人、农村人、上班族等，需要的房产是婚房、或改善性住房，这些人对房贷存在较大需求。”合富辉煌河南公司市场研究部经理王二平说，刚需多无力一次性付款，而被房贷卡住了购房的步伐。
业内人士预计，由于国家仍在继续控制通胀和调控楼市，房贷难的问题将继续存在，这有可能会让下半年房地产成交量继续低位运行。下半年，市场供需双方的博弈将继续加深：多数房东将依然看好后市，待价而沽，并不急于套现；而需求一端，数量仍会较多，但观望心态会变得越来越重。
至于楼市何时迎来拐点，还需看调控政策会否再起变化，存量投资客会否对后市产生悲观情绪。
也有业内人士表示，房贷难虽然难免造成购房者的观望情绪，但是影响还是有限的。因为多重调控以来，购房者经历了不断的“狼来了”的喊声，房价总是高企不下，加上通货膨胀预期加重，“购房者该买的还是会买的。”
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（来源：成都商报）购买了一套房子，合同签了5个月银行贷款还是没办下来，想退房开发商又不同意，怎么办?……随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为了房屋买卖双方共同面对的疑难问题。近期有关房贷迟迟未能办下来的疑难问题也明显增多，其中有政策的原因，有开发商的原因，也有购房者自身的原因。本期购房百事通特围绕购房者密切关注的典型问题，请法律界资深人士予以剖析和解答。
本期专家：四川华盖律师事务所主任律师 徐华
【典型案例1】
银行放贷延期，未按时付房款谁担责？
朱先生于春节后买了一套二手房，首付30%已给房主，剩下70%银行贷款，但现在由于银行贷款未到，导致房款不能按合同约定的日期付清。
朱先生想问这算不算违约？银行有无责任？房主是否该要违约金？
【律师解答】
徐华称，此案是否违约要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人，所以本案中，银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。
【典型案例2】
政策变化了，房贷未能办理咋办？
林先生2月6日买了一套住房签了商品房买卖合同，房子已经备案，首付也交了，但开发商指定的银行贷款由于种种问题贷不下来，而且取消了房贷优惠并执行基准利率。林先生想问这种情况该怎么办？能否解约并向开发商索赔？如何通过法律途径解决？
【律师解答】
徐华称，由于在合同签订后出现了林先生无法预计的政策变化，导致合同无法履行，林先生可要求解除合同，要求开发商返还购房款。依据《合同法》司法解释二第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。
【典型案例3】
房屋被抵押贷款办不成，业主如何维权？
李小姐和男友于去年底在成都定购了一套91平米的房子，交了首付款20万元，签订了购房合同与贷款合同，但贷款一直未没下来。三个月后，银行告知李小姐实所购买的房屋早已被开发商抵押，至今仍未解押，所以银行方面根本不可能批复贷款给购房者。李小姐表示，房屋被抵押的情况开发商也已承认，但只说在办理解押，并以“还需要时间”一拖再拖。事后首套房贷7.5折优惠被取消，银行方面表示，贷款可以办理但只能执行基准利率了。
对于这样的损失，李小姐想问该如何维护自己的权益？
【律师解答】
四川华盖律师事务所主任律师徐华表示，如果开发商在出售商品房时，隐瞒了商品房已经抵押的事实，李小姐可以起诉开放商要求解除合同，并双倍返还已付房款，即李小姐向开发商支付20万首付，可以要求开发商返还40万元整。
徐华称，依据人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释，第九条明确规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
不过，徐华律师认为，如果李小姐不愿意解除购房合同，选择要履行购房合同的话，即使75折利息优惠取消了，由于李小姐没有证据证明75折利息取消为开发商造成，所以一旦产生纠纷也很难主张。
【典型案例4】
抵押房查封，谁有优先受偿权？
刘女士的丈夫3年前在银行办理了期房按揭贷款，当时签订了抵押合同但未做预抵押登记，现在房子已办理房产证，但因产生经济纠纷房产被法院查封。刘女士想问，如果第三人胜诉，银行是否就该房产有优先受偿权？如果没有，银行应通过何种方式保障抵押权？另外，该抵押合同为物权法实施前签订，如果是物权法实施后签订银行是否可优先受偿？
【律师解答】
徐华表示，如果抵押合同没有在房管部门办理抵押登记，按照《担保法》的有关规定，抵押合同无效。假如房产因债务被查封，银行没有优先受偿权。银行在没有优先权的情况下，可以按照和刘女士签订的《贷款合同》的有关约定，要求刘女士归还全部欠款。 《物权法》施行后并未改变《担保法》有关房屋抵押的规定，假如没有办理抵押登记，抵押合同无效定，因此《物权法》施行后银行依然没有优先受偿权。
徐华律师解释，依据《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。而《物权法》百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。根据相关规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 （注：解答内容仅供参考）
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