[摘要] 近日，华远地产(600743,股吧)旗下子公司华远置业将作为发起人股东之一，参与投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司（基金）（以下简称“建银精瑞”）。其中，华远置业投资一亿元，占拟注册资本总额的14.29%。
（来源：证券日报）曾宣称“只给富人盖房子”的任志强要开始推动建立公租房基金了：近日，华远地产(600743,股吧)旗下子公司华远置业将作为发起人股东之一，参与投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司（基金）（以下简称“建银精瑞”）。其中，华远置业投资一亿元，占拟注册资本总额的14.29%。
不过，对于这项任大炮的退职后的新工作，地产业内却“泼冷水”的居多。这一方面出于对公租房基金的并不乐观，同时也担心本金的退出问题。因此，对于公租房基金能否引起机构的兴趣存有疑惑。5月19日，某知名参建保障房开发的企业对《证券日报》记者表示，机构参建保障房具有很大的局限性，因此在资金方面并不寄希望于其能够鼎力支持。
公租房基金的率存疑
作为“首只”民间资本参与到保障房、尤其是公租房建设当中的建银精瑞基金，业内最为关注的是项目的率问题。
根据媒体报道，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对外宣称上述公租房基金项目的投资为5%-12%之间。而基金的发起单位、工商联房地产商会会长聂梅生接受相关媒体采访时更进一步指出，如果REITS试点政策出台，公租房基金内部测算的年化率在28%左右。
换句话说，在公租房的租金水平在市场租金70%的形势下，如果想向公租房要高，必须配有贷款贴息、土地出让金等优惠政策。
不过，这一说法并未得到业内的一致同意。5月19日，某致力于参建保障房的上市房企接受《证券日报》记者采访时指出，对公租房的建设要考虑到配套商业的影响，如果不具有配套商业带来的附加回报的话，那么公租房的将会大大减少“单纯进行公租房的开发能够获得等同于利率水平的回报就不错了，想达到十几个百分点的回报是很难的”。
同样，有地产分析师对《证券日报》记者采访时表示，保障房的率很难估计，“目前对公租房的相关政策还在讨论当中，并未有后续政策安排出现”，因此，在通胀预期情况以及不透明的政策面前，对公租房进行率估算并不具有实际意义。
本金退出机制待商榷
根据有关报道，任志强曾对外表示，申请保障房的人不等于一辈子没钱，把保障房产权一次性出让，当他变得富裕了，却住在保障房里，这就是过度保障，所以“该停建出让产权的保障房”。
按照他的“公平”理论，公租房正是那种产权不对外出让的“典范”。不过，公租房的产权受限，影响了公租房基金的运作。
据报道，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对外表示，拟成立的基金公司将长期持有公租房。这个长期，设定为7年。7年后，建银精瑞基金公司为公租房基金的本金退出设定了三种路径：政府回购、转成房地产投资信托基金上市买卖，以及将公租房出售给承租人。
按照现行规定，如果公租房建成后政府回购的话，开发商一般可以获得3%的率。如果加上一定的补贴话，实际也不会不超过5%这样的率难以吸引资金的加入，也就无所谓退出。更何况，相关的政策安排并不明朗。
如果将公租房基金转为房地产投资信托基金并上市流通的话，问题则在于，公租房日常管理由谁负责？
最后，将公租房出售给承租人，但是卖多少？以什么性质出售？曾有地产业内人士对记者表示，其拟参建的公租房项目，曾因权属的所有问题而中途搁浅。其中，也北京、重庆为代表的政府已经公开表示，公租房的产权与管理归政府所有这就意味着，公租房根本不具备对外出售的可能。
分析人士指出，在整个公租房的运作过程当中，政府在其中的角色至关重要，这也强化了公租房运作过程中的不确定性。
虽然，建银精瑞为公租房基金的前景描绘了一个美好蓝图。但是，开发商未必买账“机构会考虑到自己的资金成本问题以及头寸周转，因此对保障房、尤其是公租房的支持是有一定的局限性”，上述知名参建保障房房企人士对记者表示，“目前我们的资金还是会以银行信贷和自筹为主”。
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（来源：和讯网）地产界名人任志强参加活动时表示，保障性住房进入市场，将挤压商品房的用地，进一步推高房价。
根据之前的规划，今年我国将新建700万套保障性房。任志强认为，在土地供应有限的情况下，保障房将直接挤压商品房的用地指标，直接后果就是推高商品房价格。
他认为，现有的土地制度制约着城市化进程，并建议从三个方面进行改进。首先，改变现有土地制度；其次，他认为现在的很多城市问题，比如交通拥堵主要是由城市规划不当带来的，因此他建议改变按产权制度来管理的做法，让规划先行。此外，任志强还认为，现行的以“限买”为核心的调控政策是极不科学的，“治表会伤根，用计划经济的方法只会带来倒退，”应该“保障的归保障，市场的归市场。”
任志强透露，他建议在集体土地上盖公租房，已经上报等待批复中。
“能不能参与保障房建设，不是我们可以决定的。”上海某中小房地产开发商杨希(化名)无奈地告诉中国证券报记者。他的企业曾在上海拿到两个保障房项目，但竞标过程很艰难，“要和地方政府沟通，要和银行沟通，到哪儿都求着跟人家沟通。”
杨希透露，地方政府往往更愿意将保障房项目给地方城建，一方面，资金流动全部在本地；另一方面，企业纳税全部在本地完成，这对于地方财政收入而言很重要，“肥水不流外人田嘛”。自己的企业在资质、施工经验等方面都不差，如果能和地方城建站在“同一起跑线”上，应该可以参与更多的保障房建设。
杨希一一道出中小房企建设保障房的利益所在：项目前期有银行信贷支持，项目后期销售几乎没有成本和风险，资金回笼快，利润稳定。更重要的是中小开发商通过保障房项目建设，企业规模能迅速壮大，以后再在当地开展项目也有优势。
目前保障房项目利润在5%左右，且较稳定。而保障房项目建设大多采用政府回购的形式，即项目完工后由地方政府回购三至七成，回购成数与项目性质相关，保障房项目的销售、租赁、分配等都由地方政府进行。杨希说，“除了那5%的利润，剩下的没有被回购的那部分房子就是开发商的利润增长点。”况且，保障房比起一般商品房项目，工期至少能缩短1/6到1/5左右。
某央企施工单位相关负责人刘鹏这样告诉记者，“大型开发商对保障房项目其实没有太大兴趣，一者利润太薄，二者有时比操作商业项目花费的代价还要大。在我们看来，建保障房就和建希望小学差不多。”
刘鹏以天津房地产市场为例，“目前天津的限价房价格每平米在7000至8000元，而天津的商品房价格没有低于15000元的。”去年经适房的建安成本在2300元/平米左右，今年大概在2500至2600元左右，商品房项目的建安成本是3000元/平米，“这其中的利润差距非常巨大。”
保障房建设用地不可能全由地方政府划拨，即使通过出让方式获得，出让价格也一般是同类商业用地价格的50%左右。因此，地方政府在完成了“政治任务”后，就没有动力去建更多的保障房了。
杨希表示，保障房项目建设同样有潜在风险。“地方政府的信用风险、政策风险都是难以预计的。尤其是在未来项目回购的时候，充满了不确定性。”
刘鹏告诉记者，“开发商肯定不赔钱，只是利益多少的问题。因为保障房项目，大部分由施工单位前期垫付启动资金，风险逐级往下分散。一般是我们施工单位出了正负零(即房屋盖出了地面)以后，开发商才付给我们笔或第二笔款项，一般到封顶之前，可以拿到总款的70%，整体项目验收合格之后才可以拿到90%至95%。”但是，由于是先干活后拿钱，开发商的资金实力还是很重要的，所以地方政府更乐意和大开发商合作。
保利地产某内部人士也向中国证券报记者透露，现在许多商业项目，通常会要求配建一部分保障房，比如100亩土地统一出让，其中10亩用于建设保障性住房。虽然保障房项目在账面利润上无法与一般的商品房相比，但只要地方政府在土地、税收、资金上提供一定优惠，保障房建设并不是一块“没肉的骨头”。对大型央企而言，可以进一步扩大市场占有率，并且能和地方政府形成“利益联盟”。
即使是保利这样的大型开发商，在竞标保障房项目的过程中，也同样面临地方政府态度不明、地方城建强势等问题。该内部人士透露，“今年我们给各地方政府都发了函表示愿意参与当地的保障房项目建设，但地方政府的反应不如想象中的热烈。”他指出，不少大型开发商在争取保障房项目时，由于不熟悉地方操作、与当地政府无法达成一致等因素，不慎“落马”。
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