[摘要] 货币政策转向“稳健”，银行信贷急剧收缩。同时，针对房地产行业的政策调控也如风暴般袭来，房地产公司的资金链条也随之收紧，而能规避银行贷款额度限制的委托贷款则重新受到欢迎。
货币政策转向“稳健”，银行信贷急剧收缩。同时，针对房地产行业的政策调控也如风暴般袭来，房地产公司的资金链条也随之收紧，而能规避银行贷款额度限制的委托贷款则重新受到欢迎。
《每日经济新闻》记者统计了从2010年10月至今的上市公司公告发现，有63条公告内容中包括“委托贷款”事项，其中涉及房地产行业公司的委托贷款事项有6条，而贷款利率的值也出现在这6条之中，达到21.6%。
2011年1月6日，香溢融通控股集团股份有限公司与深圳发展银行宁波分行、东方巨龙签署委托贷款合同，根据公告，东方巨龙投资发展（杭州）有限公司主要在千岛湖镇清心岛、上坑坞进行“清心山庄”“巨龙山庄”的综合开发、建设、商品房的销售、出租及旅游度假村的经营。香溢融通将自有资金5000万元人民币委托深圳发展银行宁波分行贷款给东方巨龙，委托贷款期限一年，贷款年利率21.6%。
中信证券在其近期的研报中称，该机构微观调研发现，面对资金压力开发商首要任务并不是促进销售，而是抢占银行信贷。银行信贷的收紧也影响了房地产开发商获得资金的来源，虽然日前有关部分银行全面停发开发贷的消息被银行否认，但也透出了收紧的风声。
事实上，上市公司通过委托贷款这一方式介入房地产行业并非新闻，由于需求量大，委托贷款的利率一直保持在较高水平，上述统计中的6笔房地产行业委托贷款，平均年利率达到了10%以上。
1月14日，浙江钱江生物化学股份有限公司公告称，因平湖诚泰公司开发平湖市东湖区块东方路西侧、上海塘南侧地块114267.7平方米的地块资金紧缺，需通过银行借款1.4亿元人民币，以保证该地块的房地产项目顺利实施。随后，公司董事会决议公司以自筹资金1.4亿元人民币委托建设银行平湖市支行贷款给平湖诚泰公司，年利率为12%，贷款期限为二年。
事实上，银行在委托贷款业务中只充当中介角色。银行接受资金提供方的委托将贷款发放给借款人，但委托贷款的贷款目的、金额、利率和还款安排等，均由委托人决定。银行只负责委托贷款的管理和回收，委托贷款并不占用银行的信贷额度，并且还能稳收一笔手续费收入。
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继“新国八条”和“房产税”改革方案相继出台之后，日前，央行分别在1月20号和2月9号上调金融机构人民币存款准备金率以及金融机构人民币存贷款基准利率，信贷收紧趋势明显。
过去一年来，央行数次加息，虽然直接影响并不明显，但几次累计加息的叠加效应将逐步凸显。
建银精瑞资产管理公司董事长李晓东在理财周报主办的“2010中国地产财富年会”上表示，虽然2010年金融紧缩政策不断出台，但是央行新的紧缩政策表明，原来的调控政策并未实现让开发商“断奶”。
资金链也能支持6个月
李晓东表示，在严厉的房地产调控背景下，通货膨胀及投资渠道狭窄是推动购房者入市的主要原因。而对于投资者来说，加息将加大投资成本，进一步遏制了投资投机性购房。
此外，根据“链家地产”的研究，存款准备金率的提高，银行的可放贷金额会随之缩小，开发商获得贷款的难度增加，尤其是预售资金监管的开发商会增加资金压力。
尽管密集的楼市调控政策让部分一线城市的楼市交易量出现萎缩，深圳新房成交量甚至环比下跌六成。但是，中国房地产企业目前资金充足，依然可以依赖前期获得的资金储备拒绝降价销售。
而不断收紧的信贷环境在一定程度上限制了开发商的融资，不过在2009年和2010年的销售业绩不错的情况下，开发商资金储备仍很充裕。
2011年春节前夕，房地产企业陆续披露了2010年的销售业绩，不少房地产企业总收入大幅上升。笔者了解到，2010年9月份以来，房地产市场呈现连续性的量价齐升，楼市交易量自“国十条”低迷后再度反弹，尤其是年底，在限购令的影响下，原本应该趋于平静的房市却异常的火爆。
整个12月份的销售是以往年份同期的数倍。如此也使得2010年房市的销售面积突破10亿平方米，销售金额突破5万亿元完美拉下帷幕。
而国家统计局日前公布的数据更是再次验证了去年房地产市场的火热。数据显示，2010年房地产开发投资48267亿元，资金来源72494亿元，同比增长25.4%。
也就是说，房地产商手中掌握的现金总量约达24227亿。
根据之前北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究，截止到2010年6月，剔除当前24-25亿的开工面积和大约11.5亿平方米的土地储备，房地产行业资金盈余大约2万亿，即使销售不佳，资金链也能支持6个月左右。
通过借贷来支持未来增长
虽然去年的楼市销售业绩不错，但是，房企的信贷环境自去年四月份以来不断趋紧，通过银行贷款融资的难度进一步加强。
在政策调控银根收紧的大背景下，房地产行业内融资难度加大。
此外，随着“新国八条”的颁布以及房产税的落地，一些城市的成交量也相继跌落，持续收紧的地产调控将直接影响到开发商的资金回笼。随之而来的是，不少房企资本市场公开募资的难度加大。
银行贷款受堵，地产商钻调控空子，集中通过海外发债的方式筹措资金。
根据报告，去年房地产企业资金来源7.25万亿元中，外资和自筹资金比例上升，增速较快。其中，利用外资796亿元，增长66.0%，增速提高7.0个百分点。
由此可见， 当前房地产开发商现金流充裕，短期内不会出现资金问题，同时，大部分的开发商将通过借贷来支持未来增长。
今年在种种政策压力之下，开发贷款以及居民个人按揭贷款肯定会再次收缩。
民生银行地产金融事业部一位人士曾预计，今年的开发贷总量会比去年缩减6%-13%，以去年7500亿元的开发贷计算，今年可能缩减为6500亿-7000亿元。
笔者发现，近期的房地产行业的并购交易非常活跃，资金拮据的中小型房企纷纷变卖项目，而一些资金宽裕的大房企也趁势频频的展开并购。
根据清科研究中心数据，截止到2010年前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍。
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