[摘要] 苏州别墅最近三周的成交实现“三连降”。上周成交23套，较前一周71套下降了48套，环比下降67.6%。最近三周的销售冠军从下降到71套，再到上周的8套，周成交的领头羊，从九龙仓国宾1号到万科长风别墅，再到现代园墅，价格方面也呈现出越来越亲民的态势。
上周（2010.11.8-2010.11.14），苏州楼市呈现量价齐跌，截至周末全市住宅商品房共计成交981套，较上周减少449套，降幅为31.40%；成交均价为8490.35元/平米，较上周减少1309.97元/平米，减少13.37%。
苏州别墅最近三周的成交实现“三连降”。上周成交23套，较前一周71套下降了48套，环比下降67.6%。最近三周的销售从下降到71套，再到上周的8套，周成交的领头羊，从九龙仓国宾1号到万科长风别墅，再到现代园墅，价格方面也呈现出越来越亲民的态势。据截止年底前的推盘量保守估计，除了12月份开盘的阿卡迪亚之外，今年苏州的别墅市场可能已经没有什么大强度的动作了。
从成交上来看，苏州楼市住宅类整体呈现出量价齐跌的态势。一方面这和楼市每年年前的惨淡期是分不开的，在经历了金九银十两个月的高强度去化之后，一个城市的楼市成交会短暂进入一个“惨淡期”。另一方面，今年的楼市调控接二连三，加上月初苏州的限购令的正式出台，苏州住宅类的房地产成交大打折扣也是意料之中。
进入11月中下旬，2010年只剩下了1个半月的时间。在此时的苏州楼市，能够在别墅市场依然处于活跃状态的还剩下多少楼盘呢？这些在面对于新政压力、限购压力下的别墅是不是真的具备了一些抗跌风险能力呢？让我们来等待目前在苏州还较受关注的别墅吧！
【延伸阅读】新政来袭南京楼市到底有多冷淡 各板块大调查 来源：扬子晚报
“史上最猛调控”一面世即起到了立竿见影的作用，沉重打击了投资者的积极性，刚性需求者买房的意愿也大减，市场观望情绪蔓延，导致很多之前销售尚好的项目实际签约量直线下降，新政前每天都在涨价的南京楼盘不得不开始优惠促销，然而“五一”小长假期间南京楼市下滑的趋势仍未刹住车，认购成交量双双坠入了冰点。[官方数据显示南京房价降了 购房者称没感觉到]
5月6日起，恒大宣布所有在售项目一律“八五折”优惠，引发购房者和开发商的高度关注，这是不是意味着楼市价格大战已经拉开序幕？被冰冻的市场购买热情能否重新撬动？买房人现在能不能下手了？上周末，本报地产评论员兵分四路，对南京楼市八大板块全面摸底，真实记录部分在售和即将开盘楼盘现场的人气指数，并请业内精英为新政下的楼市走势把一把脉。["靠谱价"震撼南京楼市 也有楼盘坚持高价开盘]
江宁板块
地产评论员高宏年江宁报道——
12辆看房车，7辆开往江宁
上周末，某媒体组织的12辆看房车中，有7辆车、共近400人参加了江宁的看房活动，而这其中绝大多数以年轻刚需人群为主。现场场面火爆，受访者大多表示“地铁5月28日开通、前景较大”是吸引他们前往江宁置业的主要原因。但是虽然看房人较多，出手的并不多，不少看房人还是处在观望状态，希望价格能够再降一降。[新线开通在即 地铁周边新房二手房都想继续捂]
§一周交易数据
5月3日到5月9日，江宁板块共认购商品住宅338套，成交44套。
§典型楼盘表现
5月1日，东方龙湖湾开盘推出三期御山湖，1、2、3栋共近300套新房源，价格在8800-9000元/㎡左右。由于实际销售价格明显低于原先的预期价，开盘现场出现了新政后难得的排队场景，前期所推房源已近售罄。
§未来走势判断
网尚置业江宁区域经理毛勇认为，江宁卖得好的楼盘特点是价格理性，是刚性需求者在出手，更多购房人仍在观望，看的多买的少。新景祥营销机构副总经理何晔认为现在市场中观望博弈的氛围还是很浓，开发公司应适度调整销售计划、调低预期。
§人气指数：★★★★
地产评论员彭平江北报道——
售楼处门可罗雀，有楼盘准备“放水”
江北板块
桥北各个大盘目前人气冷淡，售楼员大多处在无事可做的状态。5月4日，在一家大盘的售楼处，从早上9点到中午11点多，笔者发现仅有2组客户在与销售人员谈贷款事宜，2个内前来看房的仅有1人。在大华锦绣华城售楼处半个多里则无客上门。旭日爱上城4期目前在售，由于浦口区房产交易中心设在红太阳销售中心，虽然人来人往，但售楼处工作人员仍较为清闲。某楼盘销售负责人笑称，现在上班有时间看《非诚勿扰》了。[江苏省政府要求房价上涨过快城市出调控细则]
§一周交易数据
上周江北板块共认购商品住宅312套，成交58套。
§典型楼盘表现
新政出台后，尤其是5月份以来，江北人气急降，看房和买房的置业者一直处于较低水平。从个盘销售情况来看，以前江北包揽南京全市销售前几名的光景不再。一家楼盘在新政颁布前开盘获得市场认可，销售喜人，新政实施后销售平淡，售楼现场人气严重不足。
§未来走势判断
江北某楼盘销售负责人坦言，由于前段时间江北房价上涨过快，幅度较大，并且江北客户大多是刚性需求，购买力有限，目前已经出现认购后因交不起过高首付而退房的情况。该负责人称，目前各大盘都在苦撑，估计市场变动将从江北开始。南京广厦新联广市场总监唐登洋也认为，再苦撑一段时间后江北可能率先降价。
§人气指数：★
新盘预期价下调，看房人数不少
地产评论员李汇丰河西报道——
河西板块
无论是在已开盘的碧瑶花园、万达广场，还是即将开盘的融侨·中央花园、和府奥园，以及五矿·御江金城，人气不错是开发商们的共同感觉。在融侨·中央花园，花园洋房“玫瑰纪”以其独特的物业类型吸引客户，上周接待客户将近200组；而五矿·御江金城，位于龙江的售楼处直到晚上九点还继续开放，不断接待来访客户。此外，本就具有较强价格优势的和府奥园一次性付款可享九折，据说其中小户型非常抢手。
§一周交易数据
上周河西板块共认购商品住宅153套，成交55套。
§典型楼盘表现
5月5日晚低调开盘的的碧瑶花园是新政后个开盘的河西项目，销售先抑后扬，目前认购已近70套，占到了上周河西总认购量的将近一半，成交额已逾两亿，应该说相对还是不错的。
另一家位于河西中部的楼盘万达广场，依托浓厚的商业氛围也有不错的表现，5月6日和9日两天，认购都超过15套。
§未来走势判断
未来南京楼市的整体走向取决于调控政策能否坚定深入。目前这段时间，河西市场仍然具有不确定性。
§人气指数：★★★
地产评论员李汇丰城南报道——
从零成交起步
多数人在观望
城南板块
新政后的一周多时间内，城南一直坚守“零”成交的状态。近期，随着全市看房人气的回升，城南板块也有所回暖。在亚东·观云国际、金浦名城世家以及凤凰和美，看房团热情极高。进了售楼处之后，向置业顾问要联系方式，做登记，索取楼盘资料……现场工作人员都忙不过来。不过，据评论员观察，多数购房者并不打算立即出手。一位看房团成员就表示，他只是来了解一下优惠信息。
§一周交易数据
上周城南板块共认购商品住宅63套，成交13套。
§典型个盘表现
总体而言，城南板块在新政刚出台之后的表现尚可。明发商业广场近20套的认购，金地·自在城20套的认购成绩，都登上了南京楼市的单日销售排行榜。为了吸引购房人，金浦·名城花园甚至打出了多重优惠，且房源还不到13000元/平方米，吸引了部分购房者关注。
§未来走势判断
网尚房地产研究机构资深研究员张丽君表示，2010年城南板块的上市量将达到55.4万平方米，同比去年增幅达106.7%。据此可以判断，城南板块将是下半年南京楼市中竞争最为激烈的一个区域。而金地自在城销售经理刘婷则认为，南京南部今年更具看点，未来走势看好。
§人气指数：★★
城北板块
人气不温不火，
销售相对稳定
地产评论员高宏年城北报道——
上周末并没有看房车前往城北区域，楼盘现场多以散客为主，人气不温不火。中电·颐和家园和大地·伊丽雅特湾由于近期会推出新房源，关注度相对较高。中电·颐和家园5月15号即将推出新房源，笔者在其售楼处的一里，前来看房的市民有10多组。不过笔者也注意到，他们多是来询问楼盘信息，意向性非常明确的并不多。
§一周交易数据
上周城北板块共认购商品住宅36套，成交10套。
§典型楼盘表现
玉桥国际公寓4月25日开盘，当日商铺销售九成多，公寓销售近一半。笔者上周日前去探盘时，一内有8组客户到访，现场一位市民表示，“在目前的新政下商铺前景相对看好”。
§未来走势判断
江苏香溢置业副总经理张良认为，城北由于供应量及需求量的限制，“不温不火”将是其长期的主要特点。而蓝风机构总经理助理翁忠平认为，目前城北楼市在售楼盘少，定位客群仍以当地人及部分外来人口为主。未来此片区虽然会出现部分高档项目，但整体仍会以普通住宅供应为主。
§人气指数：★★
城东板块
现场冷冷清清，惟有一声叹息
地产评论员赵晓黎城东报道——
城东的几家在售楼盘人气普遍不高，销售状况不佳。本报地产评论员在城东一家楼盘售楼处的客户登记表上看到，从5月1日至今，来访客户不超过60组。据悉，新政对该楼盘的销售影响显著，开盘当日，相当一部分蓄水客户都没有来。而另一家城东楼盘，在新政后一个月的时间里，仅仅接待了约50组客户。
§一周交易数据
上周城东板块共认购商品住宅28套，成交20套。
§典型楼盘表现
4月23日开盘的城东一主力楼盘毫不意外地遭遇了滑铁卢，当日推出的80多套房源仅认购了26套。城东其他在售楼盘同样表现平平，钟鼎山庄的叠加别墅消化缓慢，东城天骄销售也并不理想。与其他主城区相比，城东一周20套的成交量只能让人一声叹息。
§未来走势判断
江苏宏图高科房地产开发有限公司总裁段栋认为，此次调控政策比较严厉，带来的影响将持续相当长的一段时间，今年形势不容乐观。
不过，他认为，选择城东板块的基本上以改善性需求为主，目前这部分人群会选择观望但是不会消失，在适当的时机还是会出手。
§人气指数：★★
地产评论员彭平城中报道——
高总价成障碍，大户型销售滞缓
城中板块
新政出台后的个周末，金陵尚府·尚尚寓的酒店式公寓开盘，居然引来市民连夜排队购房，开盘当日销售七成，这在新政后南京楼市较为少见。新政后对外销售的皇册家园4期，推出的也是40—70平方米的酒店式公寓产品，在售楼处笔者看到来访客户有七八组。城中的大户型豪宅则受新政影响较大，一家知名楼盘目前销售明显低于新政前，售楼处日均来访客户也仅有两三组。
§一周交易数据
上周城中板块共认购商品住宅21套，成交28套。
§典型楼盘表现
城中板块房源供应一直较少，且房价较高，新政后该板块销售持续走低。
不过在高端项目房价坚挺、销售不振的同时，城中板块一些小户型项目人气仍不错。比如皇册家园4期的酒店式公寓和金陵尚府杰座的部分酒店式公寓房源，均在新政后开盘，销售并没有出现预期中的低迷。
§未来走势判断
南京中原地产市场研究中心总监张君表示，城中小户型因总价不高、抗跌性强等特点，吸引了许多避通胀的投资客。不过城中未来不确定因素依然存在，价格很关键。
§人气指数：★★☆
仙林板块
到访者寥寥，一周仅成交2套
地产评论员赵晓黎仙林报道——
本报地产评论员在仙林楼盘的销售现场看到，售楼处冷冷清清，偌大的地方只有一两名销售人员。在来访客户登记表上可以看到，即使是周六周日也只有5-6组客户到场，个别项目甚至只有1-2组的客户登记。销售人员纷纷亮出地铁通车的利好，以证明目前12500—14500/m2的价格不贵，可惜，一周2套的成交数据显示，购房者似乎并不买账。
§一周交易数据
上周仙林板块共认购商品住宅4套，成交2套。
§典型楼盘表现
诚品城4月10日推出的新房源被抢购一空，而新政后4月17日的房源至今仍有不少在销售中。另外一家楼盘也是如此，在四月初推出的一期经历了“准日光盘”的风光，新政后的二期却倍受冷遇。
§未来走势判断
南京高科置业有限公司营销经理夏小虎表示，目前仙林板块的楼盘供给量比较少，目前在售的楼盘在新政前都已经消化了大部分。仙林近年来上涨幅度与其他板块相比不是很大，在新政下调整的空间也不多。
§人气指数：★
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
