[摘要] 搜房网数据监控中心统计数据显示，11月第二周（11.6-11.12）成交的别墅中，中高端别墅占86.79%，其中，千万级别墅占28.30%。而经济型别墅仅占13.21%。由此看出，尽管遭遇了又一轮政策的严厉调控，别墅置业者并没有因此降低置业标准。
搜房网数据监控中心统计数据显示，11月第二周（11.6-11.12）成交的别墅中，中高端别墅占86.79%，其中，千万级别墅占28.30%。而经济型别墅仅占13.21%。由此看出，尽管遭遇了又一轮政策的严厉调控，别墅置业者并没有因此降低置业标准。
中高端别墅仍是置业者的资金避风港
9月底第二轮宏观调控政策的出台对别墅市场造成了一定的压力。统计数据显示，2010年11月第二周北京别墅市场总体成交53套，较11月周减少了48套，环比下跌47.52%；成交面积18751.22㎡，环比下跌48.45%；成交金额高达4.81亿元，与前一周相比减少了5.03亿元，环比跌51.11%；成交均价为25678元/㎡，环比回落，跌幅为1401元/㎡。在搜房网数据监控中心所监控的99个项目中，上周成交项目有23个，占总监控项目的23.23%，其中仅有10个项目成交套数超过一套。
尽管11月第二周别墅成交的份额都有所下降，但中高端别墅的购买始终保持平稳。在通货膨胀的宏观经济背景下，保值增值能力较强的中高端别墅，再度成为置业者的资金避风港。尤其是地处城市核心的千万级别墅，以及具有优越的自然环境资源的别墅备受青睐。位于国家4A级红螺湖景区的天恒别墅山进入10月后，买房人的热情似乎并没有受到政策的影响，相反，随着红叶期的到来，别墅景观由夏天时的郁郁葱葱，变为深秋时的漫山红遍，而且买房人在享受自然美景的同时可以享受到怀柔城区完善的生活配套带来的便利。
不同区域别墅走势分化
数据显示，11月第二周，除八达岭昌平别墅区外，北京八大别墅区均有成交，成交的是亚奥京北别墅区，该区域成交面积占总成交面积的27.96%。与11月周相比，除东部泛CBD别墅区和亦庄开发区别墅区外，其他七大别墅区的成交情况均下滑，而成交面积萎缩的是中央别墅区。
11月第二周怀密别墅区成交面积为2069.35平方米，是各别墅区中成交均价最为稳定的，成交主力是六七百万的中端别墅。在该区域备受买房人青睐的热销项目都占有不可多得的稀缺资源。除了密云占有高尔夫资源的君山别墅外，位于国家4A级红螺湖景区之中的天恒别墅山由于拥有优质自然环境也受到市场的关注。该项目三面环山，两面临湖。优质的空气、丰富的氧气和负离子，形成真正的天然氧吧。园区内包含浅坡、浅山、山地等多种地形地貌，动植物种类繁多。在项目具备极其丰厚的自然资源的同时，将别墅以原生自然姿态，尽量融入周围的环境之中，让别墅成为周边环境最和谐的一员。除了优越的自然环境外，天恒别墅山的社区环境也日趋成熟。目前一期别墅已经入住，二期已成现房并赠送地下室和阁楼面积。目前双拼别墅已全部认购完毕，仅剩十套独栋别墅在售，售价在六七百万。其中包括占地150多平方米，私家花园达300多平方米的楼王。楼王位于二期的核心位置，面向中心精装花园。京承高速便利的交通条件，怀柔城区完善的生活配套，成熟的社区环境和较高的性价比带动了天恒别墅山的销售。
入冬对别墅市场有影响？
秋季是北京别墅的黄金时节，在进入冬季后以及限购、限贷、加息和房产税开征预期等政策影响下，北京别墅市场会否遭遇寒冬呢？天恒别墅山副总经理步艳梅认为，虽然这些因素会对别墅市场的刚需及改善性需求有所抑制，但长期来看，在调控政策逐渐沉淀以及别墅产品越来越稀缺的情景下，不少刚需和长期投资的购房者，已开始出手置业，这使得别墅的成交量在进入冬季后不会出现太大波动。
北京别墅市场在受到土地审批限制和环境资源稀缺双重影响下，已经逐渐形成城区别墅豪宅化，郊区别墅品质化。今后，别墅市场将更多通过对项目本身的资源挖掘，核心价值打造以及产品差异化来树立品牌，吸引别墅置业者。
目前“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品暂时未被列入禁止和限制的范围之内；只有独立别墅是严格限制和禁止的。这样或许就不太容易造成误解，明明就是别墅，为何又不算别墅，让人觉得好像“官字两个口”一样，如同黑的可以是黑的，也可以是白的一样。
近日新华社连续发问广州违建“别墅”事件，先是9月13日报道，违建别墅被罚两万变合法，广州规划局14日回应联排别墅不算别墅后，新华社和人民日报15日同时针对这一回应发表署名文章进行追问，新华社的文章是《三问广州规划局何为别墅》，人民日报的文章是《违建“变脸”监管为何沉不下脸》。
在我看来，以下几个问题是需要厘清的：
一是何为别墅。在我印象中，2003年对别墅禁止和限制建设之后，业界曾经传说禁止和限制的只是独立别墅，而对于类别墅的联排别墅、叠加别墅则被认为不在禁止和限制之列。甚至，在我印象中有关部门还解释或介绍过这样的规定。
但我的确没有找到有关联排别墅不受禁止和限制的明文规定，可能这是房地产一条心照不宣的“潜规则”。不过，业内有此印象和看法是毋庸置疑的，这一点也可以从今年3月29日《中华工商报》的一篇报道得到验证：《国土资源部有望将联排叠拼式建筑纳入控制范围》，该报道称：
据悉，国土资源部土地利用司相关负责人透露，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外，还将包括套型、面积等多方面。不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。
也就是说，至少在国家新的定义未出台之前，所谓的“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品是未被包括在禁止和限制的范围之内的。
二是为何开发商要违建。“有头发谁愿意做瘌痢”呢？如果可以按章报建，开发商为何要违建呢？新华社的调查和报道尽管很详尽，但有一点可能忽略和疏漏了，那就是土地成本。
我以为开发商之所以铤而走险，不顾违规也要建这些低层的类别墅产品，主要是迫于地价太高。大家不要忘记，该开发商在金沙洲拿过两幅楼面地价达到8000元/平米的地王，后来又拿下周边一些比较便宜的地块，但总的地价估计依然要高达7000多元/平方米。这样的地价在房价只有7000-8000元/平方米的“面粉比面包贵”的时期是根本不可能开发兴建的。
2009年房价大幅飙升以及摊低部分地价成本后，金沙洲地王项目才有可能进入开发。但由于户型和其他一些建筑规划的约束，可能导致开发商在报建时无法按常规获批，而市场如战场，商机稍纵即逝，开发商当然明白这一道理。
我想以该开发商的资源和关系，几乎没有什么是办不到的事情，而且其的确在盘活烂尾楼和改造城中村方面为广州作出很大贡献。但为何90栋类别墅只批5栋？有一种说法是只批了1栋，不管是5栋还是1栋，能批1栋就应该能批90栋。如果，当初规划部门就批准同意开发商的报建，可能就不存在违建别墅一说了。
三是应不应该改规划。该开发商这几幅土地都是招牌挂拿的，其中有两幅是天价地王，这都是众所周之的事情。我赞同在一定条件下，应该同意修改原来的规划条件。主要是应该在不增加建筑面积的前提下，通过适当调整容积率和建筑密度来达到开发效果。
新华社文章举到的几个例子，我认为都属于这个范围。这样做是否不公平呢？或许还是有一点不太公平，但与其让这些高价地王继续躺在那里睡大觉或者让政府埋单重新收回，还不如创造一些条件让企业把这些地王盘活，这又有何不好？
【延伸阅读】
揭秘"地王"们潜规则天价背后暗藏利益链
来源：华商报综合
12月22日，总成交价高达255亿元的广州亚运城地块轰然落地。255亿元的成交记录堪比某些城市一年的土地出让金总额。此时，离“国四条”出台仅仅10天，距五部委推出的开发商拿地首付50%的“遏制”新政不过5天。
记者历时一个多月的调研发现，地王不断涌现的背后，隐匿着许多不为人知的“潜规则”：“抬轿子”、“一二级联动开发”、“冲业绩”……
国企地王 拿地成任务
2009年12月4日，北京土地市场，远洋地产超出底价467%拿下亦庄新城新地王当天，一街之隔的在售楼盘“金色·漫香林”再次将房价上调了2000元/平方米至19500元/平方米。这个位于北京市东南五环路外的郊区楼盘，在不到两个月的时间里房价涨幅超过50%。
“拿这块地很不明智，对周边没有定价权，只能是给别的项目‘抬轿子’。”一位参与12月4日当天土地竞拍的开发商对记者表达了看法。
这位开发商还提供了当天竞拍现场的一个小细节：“当竞价超过40亿元时，远洋地产这边就有工作人员回头狠瞪着保利地产的代表不放，举牌手的动作则越来越快，保利方面则开始频繁向场外打电话请示。显然，远洋获得上级的授权更大，拍地的底气更足。”
他告诉记者，按惯例，像远洋地产这样国企兼上市公司背景的公司，拿地任务会面临国资委和资本市场的双重考核压力。“国资委会根据各公司年初计划的完成情况对其进行考核。但从今年保增长的大局出发，总的考核原则离不开保值增值。”一位不愿具名的某央企背景房地产公司负责人对记者表示，“一个地王吃进，就意味着企业资产规模的迅速放大。”
至于资本市场的压力，则表现为对土地储备可持续性的要求。上述那位参与当天竞拍的开发商说，拿下地王，就意味着向上市公司装入48.3亿元的资产。
“在某些国企的上市公司，如果年初规定的用于拿地的钱花不完，相关责任人是要受到处罚的。”一位具有国企兼上市公司背景的北京城建集团某经理直白地解释道。“连体”地王打碎骨头还是一家
12月3日，当中建国际以总价48亿元“通吃”北京市奥体南区3号、4号和5号三块地时，媒体大都将镁光灯对准了敏感的“48亿”和“央企”，很少有人细究这三块地性质和用途背后的玄机。
根据标书上表述，奥体南区的三块地性质为“商业金融”，且产权不可以分割。这表明，三块地将来形成项目后只能整售或持有，对开发商的资金占用大且成本回收缓慢。
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