2008年上半年北京别墅市场 单骑突进拒绝拐点

2006年，别墅审批用地再次叫停，“别墅元年”再次被媒体爆炒，别墅市场一时风云变幻。2007年，“后别墅元年”正式启动，在新的政策背景和市场背景下，以前那种仅仅“服务于金字塔尖”的思维方式逐渐转化为“为金字塔尖人群服务，同时也为更多社会中坚阶层提供更多的好产品”，这种审时度势的务实姿态，直接带来了2008年上半年别墅市场的单骑突进……

当住宅市场的低迷成为普遍景象，别墅市场的非典型热销就显得颇为另类。

润泽庄园自去年开盘以来，平均每月销售15套，以北京楼市“金九银十”、“红五月”等传统说法看来，均匀的销售速度令人称奇；今年5月，该项目再销19套，销售额1.4亿……

位于中央别墅区的龙湾和院以1.75亿元的销售额夺得5月别墅销售冠军；6月21日和院又加推23套房源，当天上午就全部认购……

据亚豪机构统计数据显示，截止目前，今年别墅总成交套数已达435套，成交面积为11.1万平米，总体销售率达到了28%。在楼市整体冷清的大背景下，套型面积较大、总价相对较高的别墅项目能达到将近三成的销售率实属不易。

多元化应对客群变化

对比2008年前五个月新开盘别墅项目与2007年同期新开盘别墅项目的数据可以发现，去年新开盘别墅以独栋别墅为主，而今年新开盘的别墅项目产品形式更趋向多元化。

数据显示，2007年新开盘的纯独栋别墅项目为10个，占新开盘供应总数的34.5%，而2008年新开盘的纯独栋别墅项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%，其余别墅项目的产品形式均为联排、叠拼、双拼等多元化组合的格局。

今年新开盘的别墅项目产品形式日趋多元化源于开发商对消费市场的准确把握，2007年“限外令”颁布实施之后，原来以外籍人士、港澳台人士为主的消费客群正在发生着改变，由于“限外令”的限制，这类高端消费群体的消费需求受到了限制，取而代之的是由中国经济的高速发展而催生出的富裕群体即日益增多的中产阶层。而这类人群的消费能力和消费观念均与外籍、港澳台人士有所不同，他们更加青睐产品形式多样、套型面积适中、总价相对较便宜的别墅产品。正因为开发商敏锐的注意到了这样的市场变化，并及时对开发策略进行了调整，所以才会出现2008年新开盘别墅项目产品形式更趋多元化发展的现象。

千万级别墅阳光灿烂

2006年，北京的千万级别墅市场有所抬头，但全年的总体量也就维持在300多套，而这个曾经的历史最高纪录没有维持半年，就被2007年的新数字代替了。据调查，今年上半年，北京千万级别墅的上市量超过了1200套。

2006年，北京共售出了100套左右的千万级别墅。而在2005年，这个数据还停留在50套左右。截止到2007年5月，虽然没有官方的准确数据表明千万级别墅的销售套数，但众多千万级别墅开发商的笑容已然昭示了自己的大丰收。

“价格不是问题，这些项目的楼王其实也都不算贵，关键是产品要好，教育、医疗等配套措施要齐全。”一位明星业主对本报记者说。

这个说法，代表了大部分别墅业主对别墅生活的要求：既想要离群索居的私密感、尊贵感，又希望能够随时地进入城市生活中，从而享受到各种各样的城市配套。城市别墅应运而生，并一枝独秀，润泽庄园的热销证明了这一点。

已成气候的三大别墅圈便成了开发商打造千万级别墅的首选之地。当前，已经动工的别墅中，售价最为高昂的别墅楼王便隐藏在三大别墅圈中。长江实业董事郭子威认为，一个成熟的别墅区域大概需要10年至20年，北京未来别墅应该还会集中在顺义和昌平。

老别墅区的外扩，成为另一种趋势。水色时光·美丽香舍、龙湖·香醍漫步、奥赛庄园等项目的集中出现，让潮白河畔已然成为顺义别墅区域新增供应的核心区域。据统计，目前潮白河区域已经投入使用、正在销售和即将上市的别墅项目已超过20个。

郭子威表示，拼软件服务，包括收房之前的服务和入住后的物业服务，可能成为今后别墅竞争的交锋点。“我们选择在将园林等设施全部打造完成之后，才开始面向公众出售，”奥赛庄园负责人说，“我们采取纯现房开盘销售，是因为我们并不担心入市晚会被别的项目抢占先机，因为我们有自己的开发理念。”

经济型别墅占领细分市场

2008年3月份北京市规划委员会与北京市国土资源局联合下发了《北京市城市建设节约用地标准》（试行）条例，该文件规定：“一类居住用地套型标准按平均200平方米/套控制，容积率大于等于0.6、小于1.0”。该规定中的一类居住用地即适用于别墅项目，因此这一规定对北京新建的别墅项目有一定的指导限制作用。开发商在设计别墅产品的时候不得不考虑这一因素。

尽管一些项目的价格在几个月内有所上调，但成交依然很理想。而通过对当前的经济型别墅板块的相关调查，用“四面开花”来形容经济型别墅的发展显然不为过。大兴、顺义、南城、怀柔、亚奥京北甚至燕郊等地都有众多经济型别墅的代表作。

从分布上看，南城、亚奥京北、顺义以及京东地区都有经济型别墅的身影，其中南城呈现扎堆现象。购买人群以中等收入的购房人群为主。他们有着强烈的改善居住条件的愿望，不接受传统的公寓住宅，又不能承受独立别墅的高价位，经济型别墅正好迎合了这部分人的购买心理。

“高到1000万/套，或者低到400万/套”之下，正在成为别墅开发商的一个共识。除了高端产品这一端外，北京的别墅正呈现出一种泛化状态，通州、大兴、怀柔、石景山、南城等地方也开始不断地出现别墅产品。而这些地方的环境决定了很多开发商会走开发经济型别墅的路子。此外，高级白领队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。

四大热销别墅区典型项目

顺义中央别墅区

板块综述：顺义中央别墅区是2008年独栋别墅供应量最大的区域，在国家对别墅容积率的严格限制下，这些独栋别墅供应将很好地满足市场需求。此外，联排、叠拼等别墅产品也将在今年出现集中供应。

区域供应：今年独栋至少1130套，联排、叠拼等676套。

典型项目：龙湾和院

待售套数：3套（四期214套，已开盘56套）

销售价格：750万元/套起

主力户型：340平方米到504平方米

项目简介：原创纯独栋别墅，庭院面积均在200平方米以上。11万平方米的自然公园，以绿树、果岭等组合休闲生活的不同惬意空间，4万平方米君子湖，使这里成为中央别墅区第一个有社区湖泊的别墅。

典型项目：誉天下

待售套数：400套左右

销售价格：预计2.5万～3万元/平方米

主力户型：350平方米到500平方米联排、双拼

项目简介：定位于中产精英，国际性、良好经验的物业管理是项目的最大优势，该项目是长江实业在内地独资发展的最大项目。

城市别墅区

板块综述：城市别墅区是所有别墅区中距离城市最近，同时又兼具自然居住的稀缺区域，正是由于这种稀缺性和别墅市场的不断走高，城市别墅区仅有的几个项目推盘速度都相对比较慢，并且由于容积率的严格限制，大多为联排、叠拼、双拼类型。

区域供应：今年供应量为504套。

典型项目：润泽庄园

待售套数：40套

销售价格：联排：630万/套起，叠拼：490万元/套起，双拼：1500万元/套起

主力户型：约300平方米

项目简介：身处“国奥核心区”，借助亚运会和奥运会的城市机遇，这一地段正迅速形成独有的高端房地产板块风格。该项目在园林设计、建筑形态、内部空间创新等方面都为城市别墅的开发树立了标杆。

西山别墅区

板块综述：西山别墅区向来由于地块的稀缺而供应量极为有限，目前处于销售中的几乎都是原有老项目的后期，区域市场供应以联排、双拼、叠a拼等类型别墅产品为主。

区域供应：今年供应量为693套。

典型项目：金隅山墅

待售套数：40套

销售价格：联排：27000元/平方米，叠拼：22000元/平方米

主力户型：200平方米至260平方米

项目简介：位于西四环和西五环之间，北侧为阜石路，向东为西四环。北望中关村、东眺金融街。地处北京总体规划的西部生态带，环境优美，是少有的城市山景别墅。

密云别墅区

板块综述：随着几个大型房企在密云地区现有别墅用地相继入市，区域未来市场供应量非常可观，密云地区作为北京新兴别墅板块正在逐步成形。

区域供应：约200套。

典型项目：君山国际高尔夫别墅

待售套数：70套

销售价格：480万元至2500万元/套

主力户型：400平方米到600平方米

项目简介：君山高尔夫别墅位于国家4A风景胜地密云景区，紧靠京承高速，40分钟直抵市中心。云佛山、云蒙山、燕山山脉群山合抱；密云水库、白河、京密饮水渠环绕左右。拥有18洞72杆国际标准球场，5月该项目销售0.77亿元，列该月北京别墅楼盘销售前10。

数据解读

供应

截至2008年5月，京城新开盘别墅项目为28个，其中纯新盘入市的项目仅有2个，总供应面积仅为6.2万平方米，其余均为老项目后期开发。而2007年同期新开盘的纯新盘别墅项目为10个，供应面积为24.9万平方米，两相比较可以发现，2008年新开盘的纯新盘供应个数和供应面积分别下降了80%和75.1%，降幅特别大。

2008年前5个月新开盘的独栋别墅项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%，而2007年同期，新开盘的独栋别墅项目多达10个，占新开盘总数的比例高达34.5%。不仅如此，今年新开盘的这6个独栋别墅项目，单套面积也出现了下降的趋势，多为200~350平方米之间，而去年新开盘的独栋别墅项目单套面积多在500平方米以上。

解读：别墅停批政策，在2008年的供应量上终于有了直接反应，而单套面积下降的趋势，也反映出目前购买独栋别墅项目的客户群在发生着变化，消费取向和生活方式的变化使得中产阶层成为推动别墅消费的主力群体。目前新开盘的独栋别墅项目，销售率达到七成以上的项目有2个，分别是龙山新新小镇六期和龙湾别墅四期项目，户型均在200~350平方米之间，且设计较为合理，总价适中，因此销售情况较好。

销售

据亚豪机构统计数据显示，截至2008年5月京城新开盘的别墅项目共28个，其中纯新盘项目2个，其余均为老项目后期，总供应套数为1651套，总供应面积为43.1万平方米。截至目前，已成交了435套，成交面积为11.1万平方米，总体销售率达到了28%。

解读：在楼市整体冷清的大背景下，套型面积较大、总价相对较高的别墅项目能达到将近三成的销售率实属不易。

价格

截至2008年5月，新增供应的别墅项目整体开盘均价为21666元/平方米，与2007年同期相比增长了42.9%。

解读：在以大力发展保障性住房为主导的发展模式下，京城未来的土地资源会更多的倾向于保障性住房的供给，容积率低于0.6的别墅项目用地已不再供应，在此背景下，未来高端别墅将愈加稀缺，开发商对未来的预期也十分看好，造成了别墅项目的开盘价格不断提升。

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