房产证和合同谁更重要? 卖房后17年要退房惹争议

争议：过期条例能否作为审判依据

“他们怎么可以这么判？《城市私有房屋管理条例》是计划经济时代的产物，现在都已经被废除了。就算我们的案子适用于当时的法律，可是根据《合同法》的规定，行政批准并不是合同成立的要件，而且是可以补办的。现在这条法规已经压根儿没有了，就说明当时的行政审批是不需要补办的了。对法院的判决我们真的很不理解。”在接受记者的电话采访时，中煤公司的法律顾问张女士仍然愤愤不平。她承认，由于我国《物权法》的规定，不动产的所有权转移需要以过户登记为生效要件，因此没有办理过户的中煤确实被钻了法律空子。但让他们不解的是，一条已经废除的《城市私有房屋管理条例》，怎么能成为判决的依据，并让言之凿凿的买卖合同化为一张废纸。

记者随即了解到，《城市私有房屋管理条例》颁布于1983年，其中第十三条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”2002年，国务院下发《关于取消第一批行政审批项目的决定》，其中第329项即取消了对机关、团体购买私房的审批手续。2008年1月15日，《国务院关于废止部分行政法规的决定》出台，其中第23条明令废止《城市私有房屋管理条例》，由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》代替。看来，中煤公司的描述确属事实，问题在于，这条已经被废除的规定是否应该成为判定合同无效的依据？

带着这一疑问，记者向西城区人民法院发区采访函，希望能够采访主审本案的西城区人民法院法官，请他谈一下此案判决的依据，以及普通群众在房产交易中，应该注意什么问题，遗憾的是，法院办公室负责人告诉记者，法官不愿意接受采访，原因“是现在出台法律与以前的法规不一样，两者不能一概而论。”

至本文发稿前为止，记者经过多方努力，希望能联系到事件主角王、项两人，但是都没有如愿。后来，记者辗转找到了王、项二人的代理律师张女士，张女士先是表示接受采访需要当事人同意，后来又告诉记者：“我们所里现在也找不到当事人了。因为他们经常在外地居住，我们平常要找到他们也很不容易。因此，不能接受记者的采访。”

那么，颁布于1999年的合同法能否对这起发生于1991的买卖起作用？在相关法律专家的指引下，记者查阅了最高人民法院审判委员会颁布于1999年的《合同法司法解释》，其中第三条明文规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”

就此，对外经济贸易大学法学院教授梅夏英表示：“从现行法的规定看，行政法规是可以影响合同效力的。但我国早期很多行政法规大多数是在我们的法律体系还不完善、不健全的情况下规定的，更强调管理的性质。像《城市私有房屋管理条例》，它要求双方买卖要由政府批准，但它并没有禁止买卖。中煤这笔交易，钱都付了这么久了，房屋投入使用十几年，交易早已经完成。现在法规已经被废除，不应该机械地套用。”

但也有个别专家不同意这种观点。一位不愿透露姓名的专家对记者说，从理论上来说，由于缺少了当时必须的行政审批程序，在1999年以前，中煤的这笔房屋交易是得不到法律保护的。只有等《合同法》出台以后，这张合同才进入了法律保护的范围。也就是说在1999年前，如果出现买卖双方任何一方反悔，合同就受不到法律的保护。王、项夫妇于1998年在《北京日报》上挂失了房产证，也可以算是一种反悔行为。因此，中煤公司可以追究王、项夫妇反悔的责任，但是不能引用这个合同。

对此，中煤公司总法律顾问周立涛表示不能赞同。他认为，王、项夫妇如果要反悔的话，其必要的标志应该是向中煤公司表达反悔的意思，并就此展开协商。然而，不但1999年以前王、项夫妇没有找过中煤公司，就是一直到2006年前后这10多年内，中煤公司一直都不知道王、项夫妇反悔的意思。王、项夫妇1998年登报声明所持房产证丢失，中煤公司并不知道。更重要的是，这种登报及其后的补办房产证的行为，掩盖了将房产证已经依照合同交给了中煤公司的事实，是一种明显的欺骗政府登记机关的欺诈行为，不但不应该支持，而且应该受到法律的制裁。否则，大家都来欺骗政府机关，法律的权威何在？

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