拐点真相：十年一轮回 地产界洗牌已不可避免

与上市的“流产”同时出现的另类情景是“流拍”，据统计自去年10月份以来，全国流拍土地超过40宗。很显然，在各级政府钱袋鼓鼓的背后，疯狂圈地的地产商严重透支了体力。事实上，舆论一直认为，政府在土地出让以及银行贷款上所扮演的角色一直是房价高企的重要原因。

“内地95%都是国有银行，在资金的放贷上，也许国家会受损失，但是另外一些人，在表面上没有违反政策的情况下，可能会坐收巨利，所以导致在贷款方面很难控制。”张甲伟表示，他同时对政府的监管效果作出了悲观预期，“政府的主观愿望是好的，但是现实中资本是逐利性的，个人也是逐利性的——有的是政治利益，有的是经济利益。要靠一个宏观的政府去盯着每一个开发商或者每一个企业，政府很难做到的。”在接受《当代经理人》采访时，张甲伟还引用了陈良宇的案件来说明贷款方面监管的难度，“如果好控制的话，那还会出现陈良宇的案件吗？”

“其实政府有点冤大头，其实他的根本目的是想解决老百姓住房问题，但是没想到整个房地产行业被一些开发商给操控了。”缪德飚对本刊如是说。缪对政府的调控持肯定态度，“是人，都要有东西控制，否则那就是仙了，是魔了。前一阶段对开发商太宽松了，所以现在要收缩他们的口袋，掐他们的脖子，否则老百姓怨声越来越高。”

他认为，随着政府执政经验的积累，调控措施越来越得力，地产界洗牌和寡头现象不可避免，“洗牌其实是回归自然规律。中国是一个大的地产市场，要十年一轮回。马兰西亚一个国家才相当于中国一个省这么大，地皮很快就开发完了，三年就一轮回。我们已经在国外做了21年的房产信息化，走了几个轮回，什么现象都经历过。”

保守主义？

“楼市走稳非大拐，房价紧跟CPI，开拓创新心不乱，誓死捍卫资金链。”春节时期，这样一条短信在地产圈内流传。前两句表达了地产商对楼价的总体判断，后两句则表明了当前工作的重点和态度。只是，当大型的地产商都开始为钱所困的时候，中小开发商的资金链是否还能“捍卫”得住？

经济学家郎咸平教授在其演讲中充满激情的挥舞着手臂，引用香港地产业的四大天王——新鸿基、新世界、恒基置业和长江实业作为案例，来给众多房地产商支招：“四大天王的成功条件是什么？我相信他们会不约而同的告诉你——保守。”他观察了已经走过五十年风风雨雨的香港地产巨头的财务报表后发现，其资本负债比例一直保持在20%以内。

中国内地的现实情况显然不太乐观，“包括地产公司在内的中国上市公司的资本负债比例是多少？平均100%到300%。”郎咸平研究后得出结论。从各公司披露的2007年年报数据来看，地产界企业确实概莫能外，万科、保利、金地、北辰、富力、华润置地等现金与现金等价物皆远远小于银行贷款的数字，“通过几次经济危机之后你才会体会的到稳健、保守的重要性。保有低负债，高现金流，我认为是我国地产商未来应该有的企业经营理念。”郎咸平语重心长地教导。

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