搜房专访：感性、理性、建设性

——访金网络置业（华中）长沙分公司总经理 徐伯庸

其实关于徐总，值得写的有很多。在业界，他是一个很丰富、很独特的管理者，这种特性使得在采访他时很不轻松，并且因为他的思维超前、跳跃，迫使你必须紧跟其思路，全神贯注。一句话，很“抓人”。

面对群雄并起楚汉争霸的时代，徐总提出的“信誉”一词颇具意义。采访中，他纵横捭阖侃侃而谈，其“信誉主义”思想在我们之间的沟通、交流中闪射出一种质朴的光辉。

春交会，“结绳记事”上的一个结

记者：针对于现在长沙楼市观望情绪比较浓厚的市场，您认为今年的这次春交会能否成为长沙楼市回暖的风向标呢？

徐伯庸：这个问题需要有针对性的分析。对于观望期，我们并不陌生，长沙曾在05年、06年也分别有过一次调控之后的观望，但都在经过一段时间后，楼市又转暖进而呈现出一种报复性的燥热。究其原因，在于这些调控都没有根本性的解决供给与需求之间的平衡问题。

我们所说的需求包括主要的三个方面，一是因城市化进程、旧城改造以及家庭裂变甚至人口红利所带来的自住型需求，这是刚性需求，不会因为政策调整而消失但会压抑，一旦解压之后，将会快速释放，如果又配合上一种恐慌性的市场氛围，这种释放将是具有一定非理性色彩的报复性质；二是投资性需求，在目前市场投资渠道相对缺失以及CPI指数较高的情况下，房产成为保值增值的为数不多的可选渠道，而投资市场的两大特点就是贪婪与恐慌，在一个价格快速拉升的市场，机构与民间甚至海外的资本（海外资本还有一个人民币升值的问题，一季度出去贸易顺差之外的1000多亿的外资流入就是这种性质）都会进行价值寻租，而目前的资金流动性过剩的大的环境也决定了这部分资金的规模很大。由此与第一种需求形成叠加，进一步使房产市场具有了投资市场的特点。三是投机性需求，这也是房产作为投资品所形成的需求，同时也是比较具有危害性的一种需求，这部分需求在前两次调控中进行了重点关注，现在投机者单方面运作已经难度系数较高。

还有就是宏观经济大环境的问题，在过去几年里中国经济一直保持两位数的快速经济增长，而这种增长是以投资尤其是固定资产投资拉动型的增长，房地产作为支柱型产业受益于这种经济增长模式同时也为经济增长贡献了很大的力量。在经济繁荣期，长沙的人均GDP在短短几年内便已翻番，人均可支配收入高比例增长，进一步的转化为消费能力的增长，这也是支持房地产需求放大的一种重要因素，购房置业同时也可以理解为对中国经济增长成果的分享，一个城市每年几百亿的资金投入进入，市政配套完善升级，具体的体现就是土地价值的提升，而房产的升值，更多对应的是以上价值的提升。

楼市回暖与否，春交会本身并不是关键，真正起主导作用的是刚刚所说的供需关系和宏观经济环境。房交会的作用在于它是一个在合适的时间里所做的一件合适的事情，人是环境动物，利益双方需要面对面的博弈探测底限，利益相同方也需要相互鼓励寻求决策依据。楼市是否回暖走出观望的关键，还是在于市场是否形成了共性的未来良好预期，房交会很有可能是这样一个产生最大共振幅度的点。

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