广州：别墅物业管理收费不同 业主打官司却败诉

核心提示：冯先生2006年在××园购买了一套二手别墅，并与物业管理公司签订了每月每平方米1.2元月的收费标准，然而冯先生入住后不久却发现小区内其他很多业主的收费标准比他低，每月每平方米才0.8元。冯先生感到忿忿不平，觉得享受同样的服务应该收费也相同。冯先生与物业公司交涉无效后将物业公司和房地产开发公司告上了法院。近日，蓬江区法院对此案作出了一审判决，结果冯先生败诉。为何会出现这样的判决结果呢？

案情回放

物业管理费起争端

冯先生在2006年向一对夫妇购买了由东×开发公司开发的××园小区的一套别墅。当时他到物业管理公司办理装修手续时，被告知物业管理费提高到每月每平方米1.2元，而且要在交清前业主拖欠的管理费后才能搞装修。冯先生为了能对房屋进行装修，与两被告签订了《××园前期物业管理服务协议》，并从2006年6月起按照每月每平方米1.2元的标准计算支付管理费给物业公司。一直到2007年6月，他共支付了4130元的管理费。冯先生入住后发现，其他业主是按照每月每平方米0.8元的标准支付物业管理费的。冯先生认为，××园只有一个物业管理公司，所有的业主都是享受同一个物业管理公司提供的物业管理服务，应该是同质同价，物业公司也没有为他提供优于其他业主的专项服务，却欺诈性地按每月每平方米1.2元的标准向他收取物业管理费，很明显有失公平，为此冯先生请求法院依法变更收费标准为每月每平方米0.8元，并由两被告赔偿多收的管理费1059元。

而××园物业公司则认为，冯先生在购买二手房时，公司已告诉他应交纳的管理费标准为每月每平方米1.2元，并签订了协议，冯先生也按照协议的约定交纳管理费至2007年4月。管理协议既然是在双方平等自愿的前提下签订的，不存在可以变更的情况。其次，冯先生所说按每月每平方米0.8元收费的业主都是较前期购房的业主，当时开发商每月还向其补助管理费的差额4万元，而合同约定两种业主是不享有这样优惠的，一种是二手房业主，一种是2004年11月后直接向开发公司购买房屋的业主，该两种业主须按照每月每平方米1.2元的标准支付管理费。

根据双方提供的证据分析，蓬江区法院依法判决驳回了原告冯先生的全部诉讼请求。

案情分析

收费没超出备案的标准

为何会有如此的判决结果呢？蓬江区法院审理认为，物业公司已经对业主公开了二手转让物业以及2004年11月后认购的物业中，别墅的管理费为每月每平方米1.5元，而享有开发商对管理费进行补助的别墅管理费为每月每平方米0.80元的不同收费标准。物业公司在与冯先生签订的合同中约定管理费为每月每平方米1.2元，该标准低于公示的收费标准，并没有增加原告的义务，冯先生也没有能够提供两被告在签订合同时存在欺诈、胁迫情况的证据，所以法院依法确认两被告在与冯先生签订物业管理服务协议时并没有存在欺诈行为。

其次，对于物业公司收取冯先生管理费的收费标准与其他业主不同，是否存在显失公平的问题。从本案来说，一方面，冯先生没有提供证据证明物业公司的收费标准超出有关规定，而物业公司的管理费收费标准经过了物价部门的备案，结合我省的物业管理服务收费政府指导价的有关标准情况，物业公司的收费标准是符合本地实际的。两被告与冯先生在备案的标准内所确立的原告缴交管理费的标准条款并不存在显失公平的情况。另一方面，物业公司和房地产开发公司在前后签订的两份《××园前期物业管理服务协议》中，在管理费的收取标准上，都明确了由开发商对有关物业进行管理费的补助，而经转让的二手物业以及2004年11月后认购的物业则不享受上述补助待遇。这些约定是两被告之间的正常商业活动行为，有关收费标准没有超出经物价部门备案的收费标准，也没有损害第三人的利益，故法院依法予以确认。冯先生的物业属于经转让的二手物业，两被告在管理费的收取标准上没有给予冯先生补助待遇合情合理，并不存在两被告特别针对冯先生而作出不公平待遇的情况。

法官说法

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同有下列情形的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的，即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案表面看起来同一小区收不同的管理费显得不合理，但物业公司有充分证据证明只有前期的购房者才享有优惠，而冯先生又没有能够提供证据证明在与物业公司签订协议时对方有欺诈、胁迫的手段，因此法院没有支持冯先生的诉求。（文/本报记者赵可义通讯员黄海声张华理）

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