长沙市2007年楼市年报：寻找楼盘畅销的理由

２００７年长沙楼市排行榜单项奖已悉数敲定。

９块沉甸甸的奖牌背后，是２００７年这一年来，在老百姓心中打下烙印的楼盘，是引起长沙楼市“地震”的项目，它们折射出了地产项目的多元化发展能力，更代表着一个行业的发展与变化。

本报记者熊韬 长沙报道

为何畅销，真实数据来解答

本次排行榜强调的是权威性和真实性，用数字说话，通过科学的分析说服市民，引导市民科学置业。通过对经典案例的分析，必将引导市场加大畅销产品的供应，市场也将趋向健康合理。

在这些畅销楼盘后面，记者试图寻找它们畅销的理由。畅销背后究竟玄机何在？

根据分析，这些楼盘一般具备以下特点：

从价格看，获奖楼盘住房销售均价从３０００元／平方米起，最高价至６０００元／平方米左右，覆盖了市场主流。从区域看，有长沙传统的高尚住宅区人民路、韶山路、体育新城片区，也有随着大量市政投入，近年新兴的楼市热点，如湘府东路、麓南板块等。

房型面积上，选择１２０平方米以下户型的市民显著增多。在此次排名前三甲的项目中，沁园春·御院、融科·三万英尺等项目中小户型深受市民青睐，鑫远·湘府东苑也是以１２０平米左右户型为主，基本上没有偏大的户型，这从另一个方面说明市民置业日益理性。

与前几年相比，“单项奖”显示买房面积似乎有减小趋势，有关专家分析认为，其中有两方面原因：一是随着房价不断攀升，市民若想居住在原先预定的地段，比方说二环线以内或内外环线之间，只有缩小面积、求得地段；二是与城市家庭细分，每个单位家庭人口减少相关。

从发展商分析，它荟萃了２００７年楼市当红的地产品牌企业。本地企业中，鑫远系、长房集团等均是本土企业的强势品牌，均开发了两个以上高档社区，呈现给市民的是２００７年他们推向市场的主打产品；外地企业联想融科置业、绿城集团、长江置业、玫瑰园等楼盘从进驻到面世，开发量明显增加，品牌效应也日益增强。

购房者有年轻化趋势

“早买早用，租房不如付按揭，这也是一种投资。”刚大学毕业的郑维敏计划着近期内贷款买个小户型。

在一个城市生活和工作多年，如果没有一个稳定的家，总有一种出外漂泊的感觉。房价上涨的大趋势下，越来越多的年轻人把提前购房看作了一种投资，而工作几年，有了积蓄之后，更是把买房作为一个重大计划。

据调查，购房需求者有年轻化的趋势。在２００７年长沙第２４届房地产交易展示会上的一次全面调查结果显示，调查者中无房者占３２．０５％，比去年增长了７．６７个百分点，这一部分人群是近期购房的现实需求对象，居住面积在９０ｍ２以下的人群比例占２６．８７％，这部分人群是住房改善需求的潜在对象，二者所占比例合计为５８．９２％，说明目前住房的有效需求依然非常旺盛。

畅销榜样促进楼市品质化

真实的数据还原一个真实的楼市，榜样的力量则推动楼市进步。

虽然９块奖牌不足以描述整个楼市特点，却也为市场树立一面旗帜，在数字面前所有悲观与乐观一样苍白，而背后，更是暗合了新政之后楼市的种种走向。

２００７年上半年，一度陷入宏观调控与市场貌合神离的暗战。博弈成为楼市术语。而下半年，政府宏观调控力度不断加大，土地、金融政策的一再紧缩，双管齐下，使得整个楼市弥漫着观望的气息。但是一场楼市的“期终考”，所有楼盘都交出了成绩单。靠前的排名并不意味着只是漂亮的成绩单，排名是行业认可，而销量则是对自己的认可。

在宏观调控政策不断出台的情况下，主动适应新的形势，维护品牌形象，注重产品研发和创新的楼盘无疑考出了好的成绩，保持了很好的发展势头。他们推出的精品楼盘为完善长沙城市功能、提高市民居住水准，推动经济发展等方面，在长沙楼市熠熠生辉。

从销售情况看，一方面，虽然“９０／７０”政策一直被要求坚决执行，但是市场上还是存在供求错位的现象，中小户型供应缺失，另一方面，从紧的房贷新政下，房价是得到了有效的打压，但有一部分人却因此加重了其作为“房奴”的负担，第三，市民选择楼盘的标准也逐步趋于理性，单一的概念营销已经淡出视野，更多市民开始从品质、价格、配套、交通等因素综合考虑。

品质取胜，是单项奖地产项目的共同特点。在跌宕起伏的楼市进程中，有个现象值得关注，那就是品牌地产的观念正逐渐树立并日渐成熟。

业内人士坦言，楼市最终将由营销时代、产品时代回归品质时代。

买房首先考虑地段

“买房的话，我首先要考虑它的地理位置，交通要便利，上班比较方便，周围还要有学校，小孩可以就近上学。”长沙市民张先生告诉记者，他正在考虑买房，并已经看过不少楼盘。

像张先生这样，地段问题成为买房者必须考虑的因素之一，甚至成为不少人买房考虑的首要因素，有一个好的地段则预示着未来的升值空间，有一个好的生活的开始。调查显示，买房考虑的因素中，地段因素比例达４７．６６％，占比最大；价格因素次之，占３９．２８％；环境因素占２６．６７％；交通状况占２３．６３％。而去年影响决策购房的因素依次为价格、环境、地段、户型。

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