对话陈真诚:长沙楼市正变冷 房地产营销要"回归"

“现阶段长沙楼市，就象长沙目前的冰雪天气，正在变得越来越冷！”1月15日上午，上海《国房分析咨询报告》项目首席专家、长沙新思维企业发展策划公司总策划陈真诚先生，在《国房分析咨询报告——2007中房地产调控政策盘点分析及趋势展望》文本样本面市之际做客搜房。

“据我们掌握的数据，长沙楼市12月份的商品房成交量比11月份的15456套约下降了30%，而又比10月份的18701套约下降了50%。在未来，长沙楼市或会出现阶段性的供大于求现象。最近，有一个大项目，向外推出1000套以上的VIP，可是实际认购却不到100人”。谈到其原因，陈真诚依照《国房分析咨询报告——2007中房地产调控政策盘点分析及趋势展望》内容而分析认为说，“一方面是由于全国性的房地产形势大气候所导致的，另一方面，由于长沙楼市在其前一段时间尤其2007年以来房价大幅度快速陡势攀升导致有效需求提前释放，加上事实性的房价高企，使得有支付意愿并有支付能力的本地购买力被提前透支。再则，市州购房人来长沙购房的购买力，事实上正被一些媒体放大”。对于这个问题，陈真诚以上海外地人购房情况做比说，“据有关数据显示，2007年1-11月上海共成交一、二手商品住宅（其中一手剔除动迁配套房）36.71万套，其中外资仅购买0.65万套，占总数的1.76%，外地人购买了6.12万套，占总数的16.66%。也就是说，包括外国人在内的外地人在沪上购房也只大约占总数的18.42%。而事实上，无论是从投资价值或前往自住置业的必要性或城市对外地人的吸引力来说，长沙楼市肯定不如上海。这就是说，长沙本地人口有限，温州炒房团早已从长沙楼市败走，那么即使加上各市州及外省人到长沙购房者，其占总数之比恐怕不会超过10%左右，充其量是不会超过外地人到在上海购房占总数的比例的”。这样，长沙到底有多少本地人口？到底有多少流动性人口？除掉房改前的单位分房、房改后多年来通过多种途径购房，以及最近以政府单位办公地搬迁为理由而几乎少有政府单位没有集资统一建房之后，长沙本地人还有多少人存在购房必要性需求？本地投资性需求到底有多大？陈真诚认为这些都是值得地方政府和开发商所应该认真分析和理性对待的。目前，市民普遍反映的是，长沙现阶段房价已经到了可以承受的最大限度，价格可能难有在一个阶段内继续再涨的基础了。

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