上海出台物权法细则 预告登记防止“一房二卖”

做好本市房地产登记工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)作为过渡性规定，该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等五大方面内容作了明确的规定。

在登记机构职责方面，新规明确，在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或房地产的有关情况需要进一步证明，可以要求申请人补充材料；如当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，及登记机构认为有必要实地查看的其他情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。

在登记日方面，由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，上海原来“以记载日溯及至受理日为登记日”的规则也应作调整，因此新规依照《物权法》记载生效的原则，明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。

而预告登记方面，新规调整为，预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整，即对预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起3个月内未申请房地产登记的，预告登记失效。

更正登记方面，新规要求更正申请的当事人应向登记机构提交其认为登记簿记载事项有错误的有关证据。登记机构应予更正的情形为两类：登记簿记载的权利人书面同意，且登记簿记载的事项确有错误的；有生效的法院判决、仲裁机构裁决、人民政府做出的土地权属争议处理决定能够证明权属记载确有错误的。

申请异议登记方面，新规的变更有三方面，一是申请异议登记前必须先申请更正登记。二是异议登记的有效期从原来的3个月调整为15日，即当事人必须在异议登记后15日内起诉，否则异议登记满15日失效。三是对以下情形要求登记机构中止办理相关登记的审核，并书面通知当事人，包括异议登记期间，登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记；登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间，利害关系人申请的异议登记。

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