募资41.8亿　奥园重振复合地产

郭子文在上市庆典中点燃火炬

“整个路演过程，我们的团队都将奥园文化发挥到了极致，最后奥园地产获得了203倍超额认购，其中伦敦、纽约分别达到100％、80％的认购率。”中国奥园地产集团股份有限公司(3883.HK，简称奥园地产)董事局主席郭子文感慨，与SOHO中国(0410.HK)同期上市，路演过程倍感压力。奥园地产高管亦表示，此次奥园地产融资额度获调高至41.8亿元，与资本市场对地产股的热捧不无关系。

除了老虎基金、国泰财富、中国信达资产管理公司、富达基金等财团购买外，奥园地产还受到香港众多富豪热捧。

10月9日挂牌上市的奥园地产获44.6万散户认购，此前一天暗盘价较招股价升20.38％。

低市盈率取胜

奥园地产首个交易日交投畅旺，成交4.6亿股，总成交金额29.79亿港元。集团股价开市价6.1港元，收市报6.8港元，较招股价每股5.2港元高出约30.8％，当日最高股价达至7.03港元，总市值约150亿港元。

某投行人士分析，奥园地产有两大优势：土地储备主要集中于城乡结合部，面积和位置综合因素比较优良；拥有主题地产概念。他指出，奥园地产的土地储备成本始终维持在10％以内，而其楼面售价是随着市场水涨船高的，地价／楼面销售均价的比值越低，表明盈利能力越高。

另一位香港分析人士则认为，目前奥园地产市盈率(PE)20倍，偏低，而估值适中，随着今年销售面积结转，估值将降至2008年的不足10倍。根据奥园地产招股书，2007年盈利预测不少于5.42亿元，物业价值重估仅为1600万元。而建银国际分析，即便未来两年该公司纯利以57％速度增长，2008年达到1158亿元，市盈率仍为9.88。综合香港建银国际报告及彭博资讯资料显示，内地多家房企2008年预测市盈率以北辰实业最高——26.16倍，奥园地产较首创置业15.47倍、绿城中国12.72倍低。

年内完成千万土储

郭子文重振复合地产的目标很清晰——“领跑复合地产，运营城市未来”。由于超倍认购，奥园地产总募资金额比预期多出7亿多元，挂牌上市当日，郭子文对本报记者透露，这部分额外的资金大部分将用于土地储备，奥园地产将在重庆、沈阳增加土储，北京、上海也加以关注。据香港媒体信息披露，奥园地产目前正在洽谈的沈阳项目，市值达6000万元。

截至2007年6月30日，该集团拥有总建筑面积约为610万平方米，包括总建筑面积约110万平方米的已竣工物业、总建筑面积约70万平方米的发展中物业及总建筑面积约430万平方米持作未来发展的物业。就区域划分而言，该公司在广东省拥有总建筑面积约为360万平方米，其余位于广东省以外的江西省、广西壮族自治区及重庆市，总建筑面积约为250万平方米.

“新奥龙已完成全国的基本布局，目前奥园在全国11个城市有项目储备。”郭子文指出，2007年奥园地产将完成1000万平方米土地储备，2008年将达到2000万平方米。郭子文强调，奥园地产项目内的体育场馆等设施均由奥园地产承担，主要选择年轻人聚集、有活力的城市，利用城乡结合部，开发大型社区，使之变成城市副中心、从而带动地价上涨和资产值的上升。此外，郭子文还将控制奥园地产的商业部分为整个业务比重的20％。

建银国际预测，奥园地产每股资产净值将由2007年的5.3元，上调至8.2元。

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