物权法全文发布 10月起实施 长沙律师为您解读!

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根据《物权法》，小区居民拥有小区公共绿地的使用权。贺文兵 摄

编者按

全国人大审议并通过的《物权法》将从今年10月1日开始实施，共有5编19章247条，涉及公私财产平等保护、住宅建筑用地70年后自动续期、不动产统一登记等诸多令老百姓获益的亮点。消息发布后，成为广大市民关注的热点，本报接到不少读者的咨询电话，记者就大家最为关心的几个话题采访了全国优秀律师、湖南省十佳律师、湖南金州律师事务所主任杨建伟和湖南天地人律师事务所林艳芳，两位律师分别就大家关心的话题结合刚出台的《物权法》进行了解读。

私房被“租赁”后该如何处理

市民疑问：市民杨云的祖父曾经在长沙北正街有一栋房屋，解放后被有关部门“租赁”，后来房屋被拆，有关补偿问题至今没有解决好，杨云想知道物权法出台能否有助于解决这个问题。

律师解读：在我们的思想中，似乎总认为私人财产的地位不如国有和集体财产，而且在现有的法律条文中，基本上没有“私人”的概念，只有“自然人”或者“公民”，而物权法规定国家、集体、私人的物权平等保护，就从根本上扭转了私人财产不受重视的思维惯性！同时，物权法规定，依法征收、拆迁的房屋，应依法予以补偿。

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房屋登记是确定房屋所有权的根本依据

市民疑问：刘苷民先生两年前与开发商签订了商品房买卖合同，交付了全部房款，去年对新房进行了装修，并且已经入住，但房产证一直没有办下来。不久前刘苷民才知道房子已经被开发商抵押给了银行。像刘苷民遇到的这种情况，可以借助新的物权法争取自己的合法权益吗？

律师解读：物权法对于房屋的归属做了明确规定，买卖的房屋一经在登记部门登记，即产生物权效力，不动产登记簿是确定房屋所有权的根据。仅仅签订房屋买卖合同，所有权不发生转移。如果在房管局登记簿中记载的名字或其他事项和该房屋产权证不一致，除有证据证明登记簿上确有错误外，以登记簿登记的内容为准。同时,物权法规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，减轻了人们进行不动产登记时的负担。

预告登记可杜绝一房二卖

市民疑问：正准备结婚的长沙某机关工作人员黄先生说，自己现在四处看房，但发现一个问题，即在房屋买卖中，购房人在签订房屋买卖协议交付房款后，到登记机关登记需要等一段时间。在这段时间内，以前出现了不法房地产商一房二卖的情况，不知该如何确保最终得到协议中的房屋？

律师解读：物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

业主不使用电梯和楼顶能否要求不启动公共维修基金维修

市民疑问：家住开福区的李先生家是在一栋总高达24层的高楼的三层，平时进出总是走楼梯，一家人极少乘电梯，不久前他所住房屋的楼顶出现了损坏，物业公司准备启动公共维修基金来维修，他觉得有些不合理，认为应由住在顶楼的屋主负责；同样，当低楼层业主“以步代梯”时，能否以不使用电梯为由而不同意启动公共维修基金维修电梯？

律师解读：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，公共维修基金的使用可由业主依物权法规定的程序共同决定。因此，楼顶和电梯等共有部分如损坏，可依法启动公共维修基金来对其进行维修，个别业主不能以其不使用为由拒绝启动公共维修基金。

小区业主的车位优先业主

市民疑问：在长沙IT界打拼多年的赵向阳先生在雨花区某大楼盘购置了一套180平方米的大宅，购房前开发商曾许诺对业主赠送车位；但随着小区内购车族的增多，车位紧张的矛盾日益突出，开发商便准备将小区内的车位向社会公开拍卖，赵向阳觉得开发商这种做法有问题。

律师解读：物权法明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库*应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商在发布预售公告时许诺送车位即为附赠，业主可以该方式取得车位所有权。对于在小区共有道路上停放汽车，物业管理公司收取相关费用的现象，物权法规定：占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。同时，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，才能实现大多数人的公平。

居住的房屋能出租给他人开公司吗

市民疑问：赖琳女士家住天心区东瓜山，不久前她楼下的房主将房屋出租给他人经营饭店，弄得家里一天到晚充满了油烟味，不知是否有办法解决？

律师解读：物权法规定，如果业主将住宅改变为经营性用房，则要看是否违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。也就是说，如果将住宅改变为饭店、娱乐场所、公司等经营性用房，除遵守相关法律、法规外，还要遵守管理规约的规定，并且得到有利害关系业主的同意。

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