以区别政策控制房价 调控将不再全国一刀切(图)

李扬

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在昨日（12月3日）召开的“2006投资中国·上海论坛”上，中国社科院金融研究所所长李扬表示，建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策。下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效地、有区别地控制房价的目的。

以“区别政策”控制房价

 近年来，我国固定资产投资，特别是房地产投资增速迅猛。建设部、国土资源部等相关部门连续发文，要求控制信贷和土地闸门。李扬指出，中国宏观经济运行目前的投资问题中，房地产投资作为调控重点，增速非但没有回落，反而在三季度出现了加速趋势。

今年9月份，我国房地产投资同比增长28.7%，比6月份高出近一倍多，并且高于固定资产投资增速。一、二、三季度，我国土地开发面积较去年同期分别上涨33.35%、33.98%和34%。截至今年9月，我国商品住宅施工面积已经是竣工面积的7.03倍，而在2005年和2004年同期，前者只相当于后者的6.42倍和5.64倍。

数据显示，在土地购置面积显示下降的情况下，土地开发面积却大幅增长。对此，李扬表示，“土地购置面积和土地开发面积呈不同方向变化，表明开发商过去囤积了相当规模的土地，并且现在正在释放”。

值得关注的是，房地产销售增长率同期快于投资增长率。李扬认为，在当期需求超过当期供应的情况下只能出现两个结果。“一个是房价上涨，另一个则是在需求刺激下，商品潜在供应迅速增加。”

李扬分析认为，房地产价格与租赁价格休戚相关。“因为房地产投资中有部分属于投机，而租房价格的变化则是观察房地产市场的又一可靠标志。”

今年以来，虽然三季度房地产租赁价格增长4.9%，高于一、二季度，但是同期低于房价5.5%的涨幅。“投资分摊到若干年就能得出消费概念，对房产的消费最终将影响房产投资。”

李扬透露，建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策。下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效控制房价，以及有区别地控制房价。

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以金融体制改革

根治流动性过剩

今年以来，我国全部金融机构的存贷比下降了67.4个百分点，达到历史最低水平。从贷款增速和存款增速的变化以及结构上，表现出某种趋势。

从存款结构来分析，目前居民储蓄率相对下降，而企业、政府的储蓄率则在上升。数据显示，今年9月份，我国全部金融机构存款同比上升17.11%，储蓄存款上升15.99%，企业存款上升15.06%，同期财政存款、机关存款分别高达39.45%和27.79%，远高于全国储蓄存款。对此，李扬指出，“如果政策调整针对的只是居民储蓄，那么势必出现方向性偏差。”

反常还出现在外汇占款和货币政策上。相关数据显示，今年的外汇占款主要来自于经常项目。而流动性过剩的产生和延续已经导致了市场利率和存款利率倒挂。在流动性过剩的大背景下，央行不断调控利率。贷款控制使得银行资金运用流向了低收益债市，银行经营压力很大。

与此同时，紧缩货币政策没有相应的调控政策同步响应，原本应当作为制度工具的法定存款准备金率被频繁作为微调工具使用。李扬指出，“存款准备金率从效果上来说是个巨斧，然而从三次调整的情况来看，除首次效果明显外，第二次调整的效果已经不大，而最近一次调整则几乎没有反应”。

李扬同时指出，从国家政策目的来看，动用法定存款准备金率工具是为了收缩流动性，然而从效果来看，并不如人意。

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李扬表示，“如果不对现行的金融体制特别是外汇管理体制进行改革，流行性过剩问题无法从根本上改变”。

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