吴双全VS李胜：白银时代下的园林美域与青春橙子

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[胡建文]长沙房地产发展已经进入了一个白银时代，发展近趋炙热。我们今天请来了二位嘉宾：申奥•美域营销总监吴双全先生、橙子498街区开发营销部部长李胜小姐。热烈欢迎两位参加我们搜房《地产大家玩》第九期节目。

下面，首先请二位简单地给我们谈谈自己作为职业经理人的成长历程。

[李胜]我来讲的话，接触这个行业是2003年，之前我主要做广告，设计和策划多一点，服务地产的话，以前做过一个动画。一个很偶然的机会和现在的董事长接触，然后进入这个项目。之前也考虑了很多，挑战比较大。因为我们决定主要致力于做商业地产，住宅项目暂时不会考虑。主要是投资公司给我很多机会，学会了才开始涉足房地产。

现在项目已经销售了两个多月，还不错，二楼已经销售完了，商业地产最难销的已经销售了。临街的还没销售。

[胡建文]你现在有什么感受呢？

[李胜]感受？就是房子太少了，我的很多客户的需求都不能满足。

[聂世威]呵呵，我插一下，吴总是我们职业经理人中做的比较早的，其实我作记者的时侯，吴总就已经接触湖南地产了。

[吴双全]我进入这个行业比较早，大概是95年，我当时在中介公司。我的主要工作就是找当时长沙的项目都在哪里。在那里得到的锻炼主要就是学会和开发商交流。长沙比较老的项目我都知道，从那时起对地产开发有个初步了解。

后来进了一家房地产公司，也就是现在美林水郡的前身，因为对市场以及一些政策判断不足，出现了失误，对市场的走向和政策的宏观把握不是很准确，当时那个项目就搁置了。后来我就进入了华盛，1999年1月的样子，我是从普通的售楼员做起的，大概半年的时间，我被提升为销售经理，可以说我见证了华盛的成长。

再到后来，到了蓝色地标，不久后又出来作了个商业地产，做的也不大,我负责一些很杂的事，但是项目还没正式启动。去年10月，比较巧合，申奥美域那时需要人，我也恰好没什么事，就这么进入了申奥美域。我负责广告的策划，现在项目参加了一次房交会，卖了600张卡，我的房子推的话也就200多套。

[胡建文]在华盛和在申奥，两家的企业给你带来了什么不同感受呢？

[吴双全]通过华盛和深奥美誉两个项目的操作，我的体会就是华盛是个技术型的企业，让你学会很多东西，教你怎么做策划；而申奥是给你提供一个平台，让你展示。

[胡建文]两位都曾在华盛做过，张君枫先生是你们的老师吧，我想请二位具体谈一谈“张嗲嗲”（长沙话）。

[吴双全]他是个很严厉的人，说实话，我现在看到他，我都有点忐忑。他基本上就是放手给你做，产品营销等都不插手就让你去干，这个和我现在的老板也很像，这样给我的压力很大。他就告诉你，一个团队要团结进取，其他就放手给你去做。第二点，就是赏罚分明。第三是，尺度把握。第四是，是任人唯贤唯能。他是我一生的老师。

[李胜]张总的思想是很前卫的。之前在华盛和他接触不是很多，只是在设计时和他有过接触。我把设计的东西交给他，我当时做的东西是很前卫的，但是在我的作品和他交流时是没问题的。

[胡建文]华盛给你带来什么？

[李胜]可以说我在华盛学会的是如何成为一个职业经理人。不是单纯的地产职业经理人，因为当时对地产的接触还不是很多，但是我学会的是一个职业经理人的精神。学会了最大的就是承受能力。

[胡建文]橙子498体现了一种什么样的理念？

[李胜]橙子498很像我的个性，我们老板是学艺术出身的，他经常跟我们说的话是，你首先是公司的员工，应该对公司负责，你是做销售的更应该对客户负责，你的个性和热情就应该显示产品的个性和热情。

在酒店那一块，我们选了新加坡的，因为他们对长沙市场比较了解。我们本来开始是做酒店的，当时得出的结论是酒店是作商业地产，是增值最稳定最直接的方式。

后来学习了很多国内外的经验。其实我们当时觉得学生和居民是最大的消费力，基于这一点，我们决定作院落，他们需要一个交流的地方。我们考虑的是，要做院落，就要实实在在拿出院落来。公司也想把这个项目作为一个连锁在全国来做，只是由长沙作为一个试点，由开发商来投资，我们确保升值。

我们现在在谈的是强强合作，可以说这是除了销售之外我们要谈的就是这个。我们不是为了销售产品而销售，而是把这些投资可集中起来，作为以后的资源来做。可以说我们这个项目更多的是作为一个课题来做。

我们留下三层不卖，酒店是我们养商的主体，保证投资者的升值和稳定，院落概念在开盘之后会改善。我们正在开发一些品牌就是橙子到哪里品牌到哪里。客户这块我们不是为了销售产品而销售，而是吸引下一个客户。和学校合作的话，和国外一个研究学院在谈准备成立一个学院，作为我们公司长期的一个工作目标，现在主要是我们董事长和副总和我在负责。

[胡建文]橙子498街区名称有什么来源？

[李胜]橙子498街区取名于一部叫《发条橙子》的电影，定位比较高层。橙子的颜色青春活力。橙子也是洋桔子的概念，我们寓意就是我们的项目是有外来风情的。

[聂世威]其实这叫做创意工业，将是以后房地产的一个发展方向，李小姐是个很有艺术感觉的人谈的话题多关注未来的商业模式，目前橙子可以说是在尝试一个新的模式。

作商业的，陈智的铜锣湾是目前看来运作得比较成功的一个。其实中国真正的商业地产还没有出现真正的地产大老，虽然地产界有王石这样的大老，但是真正的地产大老不多，所以商业地产这块还是有很大的发展空间的。我们也可以看见橙子498所作的努力。

[吴双全]因为商业和住宅我都做过，包括写字楼。我觉得最难做的还是商业地产。比如今年，东城主要还是以高价开盘来说的，而且风格主要以欧洲为主。我们可以看到我们这个区域里面他们来买房。这里有个让我很感动的事情，今天我们这边来了一个客户，一个50多岁的女的，带着一个年轻的小伙子，她说，这是我的儿子，今年27岁，我想买你们的房子。我说，那您来排队吧。她说，我会排队的，但是我怕我排了还是买不到。当时她就哭了。我当时真的很震撼，一个和我母亲产不多的女性，我觉得作为一个开发商，有一种责任和义务。

[胡建文]申奥•美域富有江南园林韵味，吴总对江南有什么理解呢？

[吴双全]其实我对江南的理解，可以追述到10年以前，我读书，在杭州。我感觉到当时那个文化，沉淀了很多文化的东西。能够到苏州建园林的，他们可能都是在朝廷做官的，但是官做的不是很好，忧国忧民，回来建座园林，开始了另一种生活。所以苏州有句话，园如其人。

我们整个小区，依照四季不同的风景来营造我们的景观。我们想让住在里面的人感觉就是很恬静，我们买的是一种生活方式，讲究的是曲径通幽。你回到这个小区，你更希望的是回来和邻居交流，下来走走。

我们还做了三个小广场，我给不同的年龄阶段的人不同的地方。包括我们的羽毛球场，你能看到山、石、水各个元素。

[胡建文]我觉得形似容易，但要做到“神似”很难。

[吴双全]要做到“神似”很关键一点在于选材，第二点是你的亭子，远看可能就是一样的，但是近看，你就能发现它们的不同。第三点，就是整个配套上。拙政园的设计是16年，我们不敢保证做的有他们好，但我们尽力。

[张建国]我想问下李部长，目前长沙房地产发展空间有多大？

[李胜]从现在看来目前长沙房地产比较饱和，今年长沙启动的商业项目不是很多。我们的价值在于很多品牌进来了。商铺投资关键就是保证投资者的赢利，长沙二层以上的商业很难做。现在我们的二楼全部到位，以后做家都没问题。我们总公司是从铜锣湾过来的，从那边学习到很多，并也解决了一些问题。对我们来说，我们所做的事全部都是第一次。

[张建国]前一阶段，有一个电视台作《MBA大讲堂》节目，他们谈了一个商业地产的远景问题。你是怎么看待这个问题的？

[李胜]从现在的情况来看，我们公司并不是要在市场上。如果是房子，不管多差，我装修好，我就能住。但是，商铺是很现实的问题，如果我做不好的话，我可能前就变成纸了，这是很现实的问题。长沙现在二成以上的商业地产市做不起来的。我现在大的概念是，户户连接，户户独立。上面是分开的，下面是挨着的。上面是客房，管道就不可能在里面。我们只能尽可能地作。我们总工程师是从铜锣湾过来的。他希望象他做装修一样，不是我们去找别人，而是别人上门来找你。

[李垠超]刚才听吴总谈了一些关于申奥•美域以及江南园林的方面的知识。但是，有个问题我还是不很清，近日，见过一个业内的人士，他说江南园林有一个“秀”的特征，这是江南园林吸引人的地方，但同时，这也是一种“病”。我很想问吴总，申奥美域是如何来处理这一问题的，申奥美域也“以病为美”吗？

[吴双全]以病为美是不对的，我们也不能这么做。江南园林讲究的是景致，我们看到所有的园林都是在市中心。历史一些名士，虽然隐在园林了里，但他们还是希望有一天能坐到一个平台上。他们只是在低潮的时候，在韬光养晦。他们通过园林来表现他的一个抱负。同时在园林中，我们也能看到许多中国传统文化中美好的东西，可能有颓废的地方，但是这些名士还是有对京城的向往的。

[李垠超]那吴总现在对您的项目申奥•美域的消费者，或者说目标客户有什么期望吗？

[吴双全]我对我的目标客户没有任何希望，只希望他们能够尽量明白我们的设计。希望我们的每一位业主，在享受生活的时候，能够感受到我们的用心良苦。

[刘婷]我想问一下李小姐，你对街区的概念是怎么理解的？

[李胜]按照我购物的想法，就比较简单，就是我站在这里，我能够看到这里是不是有我想要的东西，我觉得现在的交易是在街上就能完成我的交易。吴总刚才说对客户没有什么期望，但我对我的客户是有挑选的。我希望我用三层以上的酒店来带动我的一楼二楼，我希望他门是和我一起开创的盟友，所以现在要进入二楼的商铺必须和我们的物业进行协商。

[张敏]橙子498 街区的风格我本身很喜欢。这是一个商业性的项目，很多人都会投资到商业上去。我想请李小姐站在一个投资者的角度来讲一下，什么样的投资风险比较低。

[李胜]投资者选择的不仅仅是一个选项目的概念，更重要的是你自己对这个项目的投资信心有多大。你自己得有自信才能赚钱。

[廖菲]别人可能觉得苏州园林很有代表性，但是在长沙，关于园林，吴总是怎么理解的呢？

[吴双全]就我个人来说，我有很浓的江南情结。我的很多朋友写文章写得好。江南是有一种比较秀的感觉，而长沙是比较“霸蛮”。我可以在每一个区做不同的东西，江南的精华我不在行但我的设计师很在行，我们都看过一些苏州那边楼盘，可能会借一些元素但会有些变化，江南的园林必须五年到十年才能沉淀一些东西。

[胡建文]谢谢二位，有请二位到我们的英雄墙上签名。我们下期节目再会！

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